万和顺景项目营销策划报告.doc

万和顺景项目营销策划报告万和顺景项目营销策划报告目录第一部分:项目自身情况分析策略一、项目基本情况二、项目地块分析三、项目SWOT分析第二部分:项目定位战略规划产品卖点提炼与分析二、项目市场定位三、案名设计四、目标客户群定位五、产品规划定位六、价格定位第三部分:营销推广战略规划一、营销推广策略二、销售方式的选择三、销售动线的选择四、针对目标客群的销售对策第四部分:营销计划安排一、销售阶段划分二、推广策略安排三、SP活动组合时间媒体投放策略节点安排第五部分:推广费用预算第一部分:项目自身情况分析策略一、项目基本情况本案位于沈阳市大东区东站地区,项目四至:东:东站街;西:规划路;南:工农路;北:东北大马路。项目占地面积48056平方米,项目建筑规模15栋建筑,地上总建筑面积近112,562平方米,其中住宅建筑面积为95020㎡,商业建筑面积15342㎡,其他物业用房2200㎡,,绿化率为33%。二、项目地块分析项目地块形状分析项目地块方正,地势平整,是方正的矩形,方便项目产品的规划。但项目占地不大,容积率偏高,建筑密度偏高,对住宅销售有较大抗性。项目周边配套分析交通:本案项目地有五条公交路线(即132、211、221、229、275路)途经本案:221东站—太原街、沈阳站;211中街—沿东北大马路到陶瓷城;132沈阳工贸学校—五里河科普公园;229东站—沈阳北站;275东站—南塔东陵文化宫,交通路线四通八达,出行极为方便。商业:本案周边地区商业配套薄弱,无大型商业设施,东北大马路北面,仅有一个东站商场,且内部功能不完善,无法完全满足居民的日常生活所需。对于我们一期住宅项目的销售极为不利,但我公司二期商业项目如果能够尽快规划和实施,能够对扭转一期住宅项目缺乏商业氛围的不利局面,营造良好的销售氛围。医疗:项目地区附近的医疗设施基本完备,骨科医院、铁路局沈东医院、康复医院、脑科医院等分布在本案周边。教育:附近的教育单位有二十八中学、第五中学、沈阳大学、北海小学、138中学、大北二校。金融:附近有工行及建行、农行储蓄所及信用社。综上所述,本案的整体氛围比较好,配套设施基本完善,虽然商业氛围薄弱,但东站地区未来规划的东站广场、物流商贸中心、道路交通的建设以及我公司二期商业项目的规划将对一期住宅项目的销售起到强有力的支撑,政府对东部地区的经济发展给与的优惠政策将极大促进大东区的商业、人文等方面的发展。三、项目SWOT分析通过对本区域房地产发展状况以及对本案产品的进一步了解,我们认为本案的推广首先应该从产品自身现有的各个优劣势出发,对产品进行深度剖析,挖掘出项目的卖点和核心竞争优势,以便在项目推广中发挥最大的效能。Strength(优势分析)本案位于一环旁,地理位置优越,医疗、教育、交通等公共配套相对完善,可以基本满足人们的基本需求。北京开发商的品牌、雄厚的实力,先进的开发理念,容易引起消费者的市场认同。本案地块方正,地势平坦利于产品规划。东站街的扩建,东站广场的规划建设、工农路的改造、东站物流商贸中心的形成对于本地块的未来发展前景起了不可估量的作用。Weakness(劣势分析)项目区域居住密度不够,且多为棚户区,整体形象较差。项目原有居民的消费力不强,人气关注度不够。周边商业氛围薄弱,现有的商业设施不能完全满足消费者的生活需求。项目占地不大,在项目规划上不具有大盘项目的完整性和可延续性。虽然本项目前期准备工作进展很快,但相对我们的竞品(东方俪城、林韵春天、顺德园、风景瑞阁)项目无论工程进展还是上市时间来说,本案都处于劣势,目标客户可能被竞品项目分流一部分。Opportunity(机会分析)国家重振东北老工业基地,为沈阳带来大批的资金和商机,势必会给房地产行业带来更大利好以及发展潜力。政府城市宏观发展规划大力推动东部发展的政策倾斜。东部汽车城、工业园区的建设及棋盘山旅游业的发展使区域经济得到很快提升,形成东部经济发展中心。经济发展促进住宅的需求。沈阳整体经济发展的利好,提高了沈阳对房地产项目的接受和消化能力。当前沈城二个房地产发展热点地区,一是城北二是城东,消费者购房的目光集中此地,而本案恰恰位于二个热点的结合部,处于热点地区。国家推出121文件明确表明了政策上对增加百姓住房需求起到了鼓励和推动。随着沈阳棚户区的拆迁,为本案这种中档次的楼盘提供了大批可以跨区域消费的消费者。沈阳市整体扩城使二环内楼盘迅速升值2006年世园会的召开,聚集大量的人气。Treat(威胁分析)周边竞品较多,竞争达到白热化。今年沈阳新推出的中低档次的楼盘较多,势必造成客户的分流。本企业的品牌还没有被沈阳的消费者认知,他们没有切身的感觉到本开发商的品牌效应。小结:通过对于本项目的优劣势分析,我们看本项目是优势明显,发展潜力很大,但市场竞争激烈,项目劣势短时间内