2010616(造价部)土地一级开发费用构成及测算意义培训资料.ppt

土地一级开发成本构成与测算意义主讲人:李洪强(造价合约部) 2014 年6月16日目录前言一、土地一级开发概念二、土地一级开发依据三、土地一级开发范围及内容四、土地一级开发成本构成五、土地一级开发成本测算的意义前言 1、铜鼓岭国际生态旅游区项目是由政府主导、企业运作、以商招商、共同开发、实现多赢的大型生态旅游区项目。 2、企业与政府合作主要是以土地一级开发为主,双方利益均来自土地拍卖, 所以土地的成本构成及成本测算将为我公司的成本控制、资金(开发)计划、成本返还、利益分配提供重要依据。一、土地一级开发概念: 简单理解: 对一定区域范围内的城市国有土地(毛地) 或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿, 并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发概念延伸: 按照城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求,将列入城市土地储备供应计划的开发项目,在确定土地开发综合策划方案后,以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体,再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则,组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,并为二级开发商服务。二、土地一级开发依据: (1)城市总体规划(控制性详细规划) (2)土地利用总体规划(3)土地储备开发计划。土地一级开发涉及的其它法律: 《土地管理法》、《房地产管理法》等。控制性详细规划: 以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。三、土地一级开发范围及内容: 土地一级开发一般包括以下基本内容: 1、征地、拆迁 2 、安置补偿 3 、市政基础设施建设 4 、社会公共服务设施建设 5 、场地平整四、土地一级开发成本构成: ( 4-1 )项目前期费用( 4-2 )征地、拆迁费用(安置费用) ( 4-3 )公共区域市政基础设施建设费用( 4-4 )区域内公共环境景观建设费用( 4-5 )区域内公共配套设施建设费用( 4-6 )工程建设其他费用( 4-7 )管理费( 4-8 )财务费用( 4-9 )销售费用(招商和推广) ( 4-10 )应纳税费( 4-11 )不可预见费( 4-1 )项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期 的各种工程咨询费 2、委托编制详细规划和管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地质灾害影响评估分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费