别墅策划报告.doc

【第七章SWOT分析】一、优势分析: 1、资源优势&内部资源:基地西侧的通波塘,基地内部横三纵二的河流,形成天然丰富的水资源,这是本案最大的特色。横跨通波塘的一座长桥,在上海别墅区内并未多见,使本案增添了巨大的发想空间。&外部资源:青青旅游世界使本案增添了强大的生态气息。 2、开发团队优势:&开发商开发经验和实力;&优秀的环境规划单位和建筑设计单位支持二、劣势分析: 1、本地块处新开发城区,区域尚不成熟,人气不足。 2、花辰公路未建成之前,交通尚不便利; 三、机会分析: 1、松江新城建设日益成熟将提升本地块人气和成熟度; 2、松江大学城的逐步建设将给本案带来有利影响; 3、规划中的花辰公路,轻轨R4线将极度改善本案的交通状况,并将增加本地块的开发价值; 4、上海房地产市场特别是别墅市场继续升温,别墅需求有增无减; 四、威胁分析: 1、盘量大,运作周期长,不确定因素多; 2、本案属高档物业,客源分散,存在市场高位风险; 3、成熟板块向市场提供的总体量巨大,对本案去化形成压力; 4、佘山度假区大体量的高档别墅极有可能与本案同时面市,对本案的高端市场造成威胁;【第八章产品定位思考】一、项目的总体定位绿荫翠华•碧波滢漾•天朗地阔•水畔浪漫,传承亚热带风情的自然生态水景纯独栋美墅之城 1、亚热带风情:从建筑风格上多种国度多样类型别墅演绎完全亚热带风情 2、自然生态:本案对面是3600亩超大型生态林(青青旅游世界),别墅处在生态城中 3、水景:小区边上的“通波塘”自然河流以及引入社区曲折环绕穿透的水流,真正做到户户有水 4、纯独栋:完全纯独立别墅缔造高尚别墅之城 5、美墅之城:总规模达1500亩,一期就达304亩,规模宏大的美墅城邦二、本项目的市场竞争定位: 总价竞争与同品质物业竞争并存针对同类型的别墅物业——水景、生态,没有明显的区域特征。代表楼盘是:九州大唐花园、东方夏威夷、云间水庄、威尼斯花园、阳光爱琴海等。竞争优势——(1)自然资源与后天整合优势——真正的户户有水。(2)产品的品质与创新——亚热带风情。(3)板块发展前景与别墅特区概念。针对同总价的别墅物业——高档别墅区定位,单价在6000元/平方米以上,面积在280平方米以上。代表楼盘:云顶别墅、浅水湾花园、绿洲比华利等竞争优势——以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念,从发展前景、物业档次、产品创新、整体规模等方面全面领袖。【第九章营销概念构想】思考方向一:(主推) 从“水”的方面做足文章,并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造无外乎两点:“山”与“水”从本案的地块资源和目前的现状分析,做“水”成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点因此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章,并寻求在水上做出突破和创新同时将生态、人文(松江新城、大学城)、地段发展前景等方面作为其它支撑点(一)概念创意: 寻求水概念的升华和突破成为我们的重点——独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念——独辟蹊径谈“水化率”来替代“绿化率” 1、跳出被广泛沿用而显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破,大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念,而说的言之有物、言之有理的很少。以水为主打概念的别墅往往一提别墅就谈“亲水别墅”“水岸生活”“环岛别墅”等,这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵,但是,在这些概念被越来越多地沿用后,就显得苍白和无力。因此本案对于“水”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。 2、我们努力将水的概念做到极至自由之水是自然景观中的奇丽角色。从汩汩清泉和山地碧潭到飞溅的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口,最后流入大海,水对所有人都有着不可抗拒的吸引力。要将水的概念做到极至,我们必须从多个角度进行思考、落实。从深度来讲,水可以从深到浅得仅有表面一层水膜; 从动态来讲,水有急流、涌落、跌落、喷射、溢漫、水雾和渗流; 从声音来讲,从猛烈到潺潺细语……水的多种多样和丰富变幻使我们在产品的落实上可以有多种思考: 从景观上可以营造溪流、湖塘、水湾等; 从组团上可以有中式水系、日式水系、西式水系等; 从小品上可以有跌落式水幕、水桥、水带、喷泉、水舞广场; 从水的多样性和丰富变幻我们还可以营造出水中廊、水上桥、水边岸等延伸组合。 3、独创“桥居时代”引领别墅新潮流的全新概念“桥居时代”的独特创新(桥—桥居—桥生活) 我们希望通过谈“桥”来说“水”以“桥居时代”转化“岛居”“亲水”等概念倡导新水景别墅的新时尚、新概念,引领别墅生活新潮流桥的存在使我们的水活了!样式丰富、外型变幻的桥使我们的生活变得浪漫而稳馨。古今中外,桥文化带给我们无限得遐想。从美国旧金山的历史之桥(金门大桥)到日本