地产信息上半年大连市内四区土地市场分析报告.doc

地产信息第1期策划发展部2010年7月2日编者按:为了更好的把握房地产行业发展趋势,为公司发展和具体项目提供决策支持,我们将市场发展动态和相关分析报告编辑成《地产信息》。本期我们编写了《2010年上半年大连市内四区土地市场分析报告》,回顾了国家土地管理政策的演变过程,分析了上半年市区土地交易情况等内容。2010年上半年大连市内四区土地市场分析报告一、国家土地管理政策的演变过程1、改革开放以前及改革初期的管理政策在改革开放以前,我国实行的是单一的计划经济体制,城镇居民的住房主要通过单位福利分房的政策来解决,而商业全部由国家经营,所需的土地全部由国家无偿划拨取得,当时根本不存在房地产这个行业。改革开放初期,虽然经济体制由计划经济逐渐向市场经济转变,但是由于土地仍然实行单一行政划拨制度,国家将土地使用权无偿、无期限提供给用地者,土地使用权不能在使用者之间流转。由于土地是房地产开发的前提,而土地要素流通被限制,抑制了房地产业的发展。2、1979年7月,土地制度的首次突破1979年7月,《中华人民共和国中外合资经营企业法》颁布实施,该法第五条明文规定:“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳使用费。”这里虽然使用的称呼是“场地使用权”,但实际上,场地使用权有偿、有期限且可以流转的特点,标志着我国曾经严格的城镇国有土地管理制度已经开始松动。3、1987年8月,土地管理法正式实施为了适应城市建设日益现代化的客观要求,1987年8月1日,《中华人民共和国土地管理法》正式实施,虽然仍然带有浓厚计划经济色彩,但是伴随着经济体制改革的春风,为孕育房地产业积蓄着力量。4、1988年4月,宪法修正案,土地可合法流通,房地产业起步1988年4月通过的《中华人民共和国宪法》(修正案)规定,土地使用权可以依法转让,标志着土地生产要素的合法流通,突破了房地产业走向市场的土地瓶颈,为房地产业的起步发展打下基础。1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,为土地使用权流通开辟了现实途径。5、2002年5月9日,确立招拍挂制度,规范土地市场2002年5月9日,中华人民共和国国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(“11号文件”),文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求自2002年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前,大多数土地都是通过协议方式转让的,“11号文件”的颁布,被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”。招拍挂制度的确立,开创了地方政府的土地财政时代。作为稀缺资源的土地,在招拍挂等市场机制的运作下,价格开始飞涨。6、2004年3月,“831大限”,“阳光地政”将全面实施继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后,国土资源部、监察部又联合发文《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(“71号令”)。71号令明确了在2004年8月31日之前,各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件同时还规定,2004年8月31日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可无偿收回土地。该文件是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。业内普遍称为“”。7、2006年8月,土地新政出台2006年8月1日,国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化,进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围:供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地,并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。8、2007年10月,缩短土地开发周期2007年10月8日,国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》,通知明确提出,各地要合理控制单宗土地供应规模,缩短土地开发周期,每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年,同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。9、2008年1月,国务院治理整顿闲置土地2008年1月7日,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,指出:土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置