第八章 土地增值税.ppt

中国税制
第八章土地增值税
主讲教师:陈荣
江西省精品课程
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
开征土地增值税的主要目的:
是进一步改革和完善税制,增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要;
是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为;
是为了规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入。
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人(不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人、不论部门),都是土地增值税的纳税人。
另外,了解土地增值税是对转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
征税范围
:
①转让国有土地使用权;②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

准确界定土地增值税的征税范围十分重要,可以通过以下几条标准来判定:
(1)转让的土地,其使用权是否为国家所有,是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
(2)土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
(3)是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。

土地增值税的征收范围判定时要注意:出售、交换(除个人之间交换自有居住用房地产)、抵债的,需要征税。
根据三条判定标准,对以下若干具体情况是否属于征税范围进行判定:
(1)以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的:①将生地变熟地;②房地产开发;③存量房地产买卖。
(2)以继承、赠与方式转让房地产的
(3)房地产的出租
(4)房地产的抵押:①抵押期间;②抵债。
(5)房地产的交换
对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,免征土地增值税。
(6)以房地产进行投资、联营
(7)合作建房
(8)企业兼并转让房地产
(9)房地产的代建房行为
(10)房地产的重新评估
税率
土地增值税实行4级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;本档速算扣除系数为0%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;本档速算扣除系数为5%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;本档速算扣除系数为15%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%;本档速算扣除系数为35%。
应税收入与扣除项目

纳税人转让房地产取得的应税收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看,包括货币收入、实物收入和其他收入。

主要注意掌握扣除项目的6项规定,这也是多年来考试的重点:
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括:①地价款;②按规定交纳的有关费用。
(2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用。是销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时,不是按实际发生额,而是按标准扣除,标准的选择取决于财务费用中的利息支出,即:①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用=利息+【(1)+(2)】×5%(或以内);②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,允许扣除的房地产开发费用=【(1)+(2)】×10%(或以内)。
(4)与转让房地产有关的税金。包括:营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。房地产开发企业,在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用,因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除(按产权转移书据所载金额的万分之五贴花)。
(5)其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按【(1)+(2)】×20%加计扣除。
(6)旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格=重置成本×成新度折扣率
【要点提示】这是土地增值税最容易出题的部分。第(1)、(2)两项构成其他相关(3)、(5)项目的计算基础。第(5)项仅对从事房地产开发的纳税人适用。第(6)项涉及转让已使用后的房屋、建筑物(存量房地产),由政府批准设立的房地产评估部门评估,税务机关确认。