房地产企业涉及税种.ppt

房地产企业涉及税种二00九年三月二十三日营业税●1、应税范围●(1)转让土地使用权(2)销售不动产●2、税率●3、计税依据●全部价款及价外费用其他视同销售情况:无偿赠与营业税其他具体情况(1)、价格明显偏低而无正当理由;主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;③按下列公式核定计税价格计税价格=营业成本或工程成本x(1+成本利润率)÷(1营业税税营业税云地税营[20031592号对包销规定在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业一代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。营业税对合作建房行为应如何征收营业税●云地税营[2003]319号规定●合作建房,是指由一方(以下筒称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换●第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。营业税以物易物具体交换方式有两种:①土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为●对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税对乙方应按“销售不动产”税目征税。营业税以物易物具体交换方式:由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业营业税以物易物具体交换方式有两种●②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物