房地产、建筑业“营改增”细则对房企税负产生的影响.doc

房地产、建筑业“营改增”细则对房企税负产生的影响.doc房地产、建筑业“营改增”细则已止式发布!揭需“营改增”政策对房企税负带来的直接彩响!首先在此说明一下,营改增对房地产企业的影响不仅限于流转税,还包折附加税费、土地增值税和企业所得税,所以说营改增对房地产企业税负的影响,应该是指包括流转税、附加税费、。对于某些房地产企业,营改增后整体税负冇可能降低,但对于另外一些房地产企业,营改增后整体税负要降低是非常难的,儿乎不可能实现。决定营改增后房地产企业整体税负增加或减少的因素有如下几点:首先是营改増后房地产企业适用的増值税税率和征收率。其次是营改增后房地产企业增值税纳税人的性质,分为一般纳税人和小规模纳税人。再次是营改增后房地产企业增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。最后是营改壇后房地产企业取得的可以抵扣壇值税销项税额的进项税额。一般情况卜,增值税一般纳税人适用一般计税方法按照税率计税,小规模纳税人适用简易计税方法按照征收率计税。如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税,并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%,则在除营改增外其他条件不变的情况下,营改壇后房地产企业整体税负是减少的,征收率高于5%就会增加。当征收率为6%时,%。当征收率为5%时,%。当征收率为4%时,%o当征收率为3%吋,%。其中当征税率为5%吋的计算过程如下表:由于房地产企业比较特殊,整体收入金额巨大,基本上都是按亿计,所以一般情况下房地产企业很难被认定为增值税小规模纳税人适用简易计税方法按照征收率计税,除非在营改增过渡期间,房地产企业的房地产老项目有可能被允许适用简易计税方法按照征收率计税。那么如果营改增后房地产企业被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率口%计缴增值税,则在除营改增外其他条件不变的情况下,营改增后房地产企业整体税负是增加还是减少呢?下而我们作对比分析。为了确保对比分析结果的可靠性,我们需要统一房地产开发企业营改增前后的假设条件和对比口径。首先我们假设:1、 营改增前后房地产开发企业的含税收入总额和含税成本总额是一样的;2、 营改增后房地产开发企业适用税率由营业税5%改成增值税率11%;3、 营改增后房地产开发企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成木在土地增值税前加计扣除。尽管表面上看壇值税率11%比营业税率5%多6%,但由于营业税属于价内税,而增值税展于价外税,口径不一致,不具有可比性,所以还需耍统一口径,按照下述计算将增值税率转换成价内税负率后才可以和营业税作对比。增值税价内税负率二增值税率宁(1+增值税$-)=11%4-(1+11%)=%由于增值税实缴税额等于销项减进项,为了便于不同房地产开发企业作对比,假设进项收入比即可抵扣进项税额占售房收入的比例为4%,则营改增后,考虑附加税费影响的直接税负影响:二(增值税价内税负率■进项收入比•营业税率)X(1+12%)=(%-4%-5%)X(l+12%)=%即当进项收入比为4%时,%o同理当进项收入比