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2011年荆开住宅荆州项目整体战略发展与定位研究报告
珠海格力房产开发有限公司格力广场项目发展战略与整体定位报告2009-4-23本报告是严格保密的。
客户目标保证项目的基本经济效益是首要的目标,在此基础上,目标1:考虑其他目标的实现;希望通过本项目的开发,打造项目知名度,形成具有目标2:影响力城市名片社区;项目品牌带动格力地产品牌我们的理解——需要解决的核心问题:1、资源型城市中,大规模项目如何打赢市场竞争?2、如何打造城市名片,提升项目品牌?本报告是严格保密的。2
对本项目发展战略的思考过程:以市场为基础,客户目标为导向1、项目面临的市场背市场研究项目解析客户目标景,存在那些市场机会?机会分析价值点提炼市场机会分析2、结合项目自身条件,研究过程我们能够抓住哪些机会点?发展方向一发展方向二3、以客户目标为导向,我们可选择的项目战略方市场竞争分析向?4、面对市场竞争,我们定位战略选择哪种战略方向,建立项目核心竞争力?研究成果5、我们的战略选择与项项目客户定位项目形象定位项目产品定位目定位6、项目核心竞争力体系住宅定位商业定位公寓定位打造本报告是严格保密的。3
当前研究内容:项目面临的市场背景市场背景:市场研究项目解析客户目标1、宏观经济与城市发展机会分析背景价值点提炼市场机会分析研究过程2、房地产总体发展状况与市场格局发展方向一发展方向二3、消费者需求分析市场竞争分析4、市场研究结论定位战略研究成果项目客户定位项目形象定位项目产品定位住宅定位商业定位公寓定位本报告是严格保密的。4
珠海宏观经济背景、城市发展规划发展分析结论X经济的稳步增长促进珠海房地产业进入平稳发展阶段,市场化程X宏观经济。度进一步提高。人均可支配收入位列珠三角城市第三,具有较强的消费潜力。X珠海将建设成为珠三角西部都市圈与珠三角南部滨海功能拓展带X城市发展定位。的核心城市,以高新技术产业发展及国际滨海旅游胜地的建设,必将提升珠海城市就业、居住、旅游等方面的竞争力,从而吸引外来人口就业、居住,吸引更多的游客X未来发展方向。X珠海主城区向南发展,重点开发南湾城区内的工业用地及其配套生活区,通过工业区的启动,促进房地产开发向南屏、湾仔转移。X重大工程建设。X城市市政、路网建设如港珠澳大桥、广珠轻轨、江珠高速等重大工程建设,将进一步加强珠海与珠三角城市的联系,形成以珠海为核心的西部都市圈。X珠海未来发展有助于珠海房地产市场进入新的增长阶段,同时房地产需求结构可能会趋于多元化。本报告是严格保密的。5
珠海房地产市场已经进入第二次快速增长期?2001年前,珠海房地销售量珠海房地产市场发展周期与历程产发展与重大事件、政策影响较大;市场第二次快速增长:化程度相对较低。呈现总体上升趋势?2003年,旧村改造政第一次快速增长阶段:策所有松动,同时,受珠海重大工程与城市建设重大利好引导,引发市场需求的释放,1987-1992年1993-1996年1997-2000年2001-2002年2003-2004年珠海国土局成澳门回归;房改旧村改造计划,城市对外联事件立,房地产开房、货币分房政行政手段抑制商系与建设等引发发有序进行策;品房市场发展重大利好需求房改房政策后,商二次置业需求积二次置业需求特征品房涌现置业需求累,有效供给相对积聚后爆发不足本报告是严格保密的。6
珠海商品房消费存在较大提升空间小结:居民居住住房情况人均居住面积(平米/人)5%1%X珠海房价收入比约为3%14%305,与国际规律相比,281>.9750%%X珠海人均居住面积超26过我,25商品房房改房租赁房自建房经济适用房其他珠海全省约40%的住房居住质量较差。X珠海市居民住房支出生活水平恩格尔系数住房支出比重恩格尔系数与住房支出比重的比重低于全,与国际标准相比,50~55 % %相差较大。预示珠海市小康45~50 % %珠海市2004年12月统计数据商品房消费存在较大的40~45 % %提升空间。恩格尔系数(%)%富裕40 % %住房支出比重(%)%我均投资仅占10%左右,发达国家一般达到25%。本报告是严格保密的。7
房地产市场格局:区域性分布,热点片区分布市区的七个主要片区,各自区域特征明显唐家湾珠海未来的行政、文化、大学园区,自然环境良科技中心,未来发展潜力好,大盘为主,部分楼巨大,以小高层建筑为盘打出休闲度假概念,主,均价3600-4800。老香洲均价3500-7000。新香洲工业区,住宅分布杂乱,建筑外观参差,以老城区,以小高层、高层多层建筑为主,均价建筑为主,“教育地产”鲜2800-3400。明