美檬城镇广告推广策略.doc

.城镇美檬广告推广策略背景分析◎安岳概况安岳县位于四川盆地东南部,东邻重庆市,南接内江市,北连遂宁市。,,辖69个乡镇,人口154万。其中安岳县城人口大约10余万。安岳是着名的中国石刻之乡和柠檬之乡,是全国商品粮基地县、产肉大县、瘦肉型猪生产基地县、水产品超万吨县。柠檬、通贤柚、红苕加工、蚕桑、畜牧已成为安岳的五大支柱产业。安岳的工业也方兴未艾。但是目前安岳县城城镇建设相对比较落后,商业形态少,规模小,未形成一定的气候。安岳如今主要的商业区在北门口。◎安岳房地产状况安岳的房地产还处于一个非常落后的局面,没有上档次的房地产项目,仅有的几个在推楼盘也都给人低档、不成气候之感,售楼部包装低级、落后,楼盘各方面的形象也都很低下。安岳住宅价格一般在600-750元/m2,一楼商铺价格10000元/m2左右,二楼商铺价格则很低,大约在1000元/m2左右。我们在调查中发现,虽然安岳的支柱产业为农业,总体经济水平较低,属于典型的消费型城市。但由于安岳人口众多,房地产市场不发达,供应总量和消费总量还存在很大的空间。这从安岳正在销售的几个低档盘可以窥视出其市场需求:虽然包装、推广上跟不上,销售却也正常。因此,可以看出安岳的消费市场还是比较广阔。◎北门口商业区状况北门口是安岳县城的一个繁华商业圈,商业形态集中了电器、服装、化妆品、食品等。主要为前沿、时尚、高档商品的集中地。虽然都属于典型的小商业形态,但因为其多年奠定的商业地位,使其成为安岳的商业中心。这一点从北门口的商铺租金水平遥局居前沿也可以得到印证(租金60元--80元平方米。项目与北门口商业区同在一个城市区域,为项目成为安岳标志性商业区奠定了基础,满足了传统的消费地域****惯。通过我们对建设路的整治后,更为打造一个新兴的商业中心提供了又一重要条件。项目定位打造安岳商住型时尚生活中心。项目优势分析地产部分☆项目位于安岳城区边缘,距离安岳繁华的商业圈北门口商圈仅仅60米,容易吸纳人气,形成气候。☆安岳现有楼盘项目规模小、品质低下,尚未形成强有力的竞争态势,因此项目的推出将具有很大的优势。由于安岳房地产市场比较落后,消费者难以购置到较好的住房,出现了☆“有钱买不到好房”的局面,因此项目的推出无疑将填补这一市场空白。☆安岳如今的商业很落后,高档次居住、休闲娱乐都找不到一个有号召力的聚集地,没有主流消费阵地,而项目推出后,将大大改变这种情况。产品部分☆项目用地80余亩,是安岳规模最大的,而且也是唯一一个上档次项目,各方面配套都齐全完备,将会吸引对都市向往、追求都市生活的消费群。☆商业街、喷泉广场、影剧院、会所、酒店、***等很大程度上会成为项目的核心,将会吸引安岳当地居民,也为新兴商业中心的确立起到重要的推动作用。☆现代、大规模的特色商业街,势必会形成一个很大的亮点,很大程度上将会促进安岳的商业发展,并引领安岳的消费方向。☆坡地丰富了居住环境的层次变化,,优势相当显着。☆建筑多数为6层,少数为6跃7,十分符合当地的消费****惯与需求。建筑的立项目劣势分析地产部分☆造型在安岳均属上乘,面、品质极高。由于安岳的消费水平还很低下,而且房地产市场仍处于落后的状况,如此大规模的项目短期内很难被消化,尤其是商铺部分,体量大,价格又比较高,因此风险很大。☆由于影剧院、喷泉广场等都在项目的前面,况且目前商业街的台阶式格局根本不利于商业的形成。因此,商业街必须要解决人流动向的舒适和****惯,同时在里面必须有足够的亮点才可能吸引消费者进去,否则,很可能就只会逗留在喷泉广场和影剧院一带。.项目位于安岳城区边缘,且背靠山坡,形成“死胡同”之势,☆产品部分若不具备足够的亮点来吸引人气,将陷入一个很被动的境地。米左右。坡地虽然对20☆项目地块有很大的坡度,最高处和最低处落差达住宅的影响可以巧妙阐述成一种特色、一种优势,但是对商业街的负面影响是客观存在的。社区内不通车,对住户来说是极为不便的。☆目标消费群分析基于传统居住****惯和交通配套目标消费群分析:方面的原因,项目的目标消费群绝大多数应是安岳本地的购房者。年龄大约岁的阶段,工作环境、事业环境和经济条件相对稳定,拥有一定的资本30~55政府机☆主要目标消费群:积蓄,有本地购置产业的消费欲望和消费能力。构人员:公务员因为其工作地定型,且收入稳定,社会关系和其未来发展也是基于本地展开,所以公务员是本项目的重要消费群体。特别是有灰色收入的政府官员和权力机构、职能部门的干部。银行职员、学校教师以及其它国有企事业单位的工作者:这部分和政府机☆构人员一样,收入稳定,社会关系和未来发展也主要在本地,因此也是一个主要消费群体。私营企业主、生意人:在安岳本地拥有相当资产的私营企业主或各种生意☆人拥有足够的资金,他们是本项目的另一重要消费群体,这