浅谈公园管理过程中的成本控制.doc

浅谈公园管理过程中的成本控制.doc浅谈公园管理过程中的成本控制东部园林公司崔建安公园的运营成本具有“点多、面广、线长”的特点,这些特点除了要求我们规范与完善公园成本控制的思路、政策与制度外,更要求我们更多地关注成本控制的各个环节,并将成本控制的重点锁定在管理和服务中的每一个细节上,从细节控成本,向细节要效益。公园管理过程中的成本控制大致可分为“七大模块”:合同管理、工程管理、接管验收、人员管理、物料管理、设施设备管理与园林绿化管理。一、合同管理合同管理是控制公园运营成本的源头与起点,只有通过对各类合同的不断细化、规范与完善,才可能做到预防与抑制公园在运营管理中的各种风险,进而降低公园的营业成本与管理成本。公园合同管理的精细化应着重强调“两个明确”,一是明确合同当事人的权利与义务,二是明确界定违约责任与处理方式,具体可从以下三个方面着手:(一)房屋租赁合同房屋租赁合同中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外,还应包括经营户入驻与装修管理条款、租约中止与房屋返还条款以及持续经营条款等。同时,对经营户使用停车位的权力和限制条件的规定、垃圾清运的规定、配电限额的规定、空调设备的规定、经营户为整个项目统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租期延展、租约中止的处理等也应在房屋租赁合同中明确约定。同时,应明确房屋的修缮责任,以避免产生不必要的纠纷与额外成本。特别需要注意的是,在经营单位的装修管理环节中,应加大巡查与监管力度,确保房屋内部原有建筑结构与设施设备的完好,从而控制后期的维修与养护成本。(二)服务外包合同公园在通过招标选定物业管理单位与绿化管养单位前,应首先严格审查其经营资质与等级,并对该单位的技术人员与物资装备情况、以往经营管理的业绩及其对公园物业管理与绿化管养的计划与实施方案进行重点考评。招标完成后,在与选定的物业管理单位与绿化管养单位所签订的服务外包合同中,应遵循“宜细不宜粗”的原则,即对合同的具体条款要进行细致的充分协商并取得一致,不仅要从宏观上把握,更要从微观上给予明确。物业委托管理合同中对委托的管理服务应包括以下五个层次的约定:①委托项目、②委托内容、③服务标准、④服务与维修费用、⑤奖惩约定。(三)委托管理合同首先应保证签约主体与实施主体一致,明确责任方与服务的技术指标标准。在合同实施过程中应建立检查监控制度并落实专人负责实施;建立定期沟通会议制度并及时解决合同履约过程中出现的问题;建立定期效果评估制度,对较大或普遍存在的问题以书面形式通知受托方限期整改。二、工程管理在公园的建设过程中,公园管理部应充分利用自身优势帮助施工单位加强工程质量管理,及时发现设计、施工过程中的缺陷,提前防范质量隐患,使工程质量问题在施工过程中及时得到解决,避免在日后使用中再投入额外资金和精力,从而减少浪费,提升公园品质,重点把握好以下三个方面:(一)规划细节的建议在规划设计时,一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略,会给日后的公园管理带来许多不便,公园管理部应结合管理经验,提出建议,尽量减少类似的缺陷,如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便检修、插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等;大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用,垃圾的处理方式等。同时,在规划设计时也应考虑房屋未来经营业态与面积的差异,科学地设计好水电气等的供应容量,并做到适当留有余地。(二)建筑