世联- 深圳诺德中心策划报告2.ppt

S(优势):S1、毗邻市民中心,分享市政六大配套S2、昭示效果及交通状况均良好S3、北区写字楼的用地有限,属不可再生资源S4、部分产品和配置指标领先于业界S5、发展商在建筑方面的强势品牌W(劣势):W1、与安联大厦隔街对望,正南向视野受遮挡情况严重W2、该区域目前商务氛围相对于南区而言尚显不足且短期内无法形成有效规模O(机会):O1、市政六大配套相继投入使用O2、年底开通地铁1号线及部分4号线O3、WTO、CEPA带来的发展前景T(威胁):T1、中心区竞争项目集中,供给量持续放大,区域性竞争非常激烈T2、区域内产品概念竞争严重,很难在概念方面有突破。SWOT分析忽侮牛哄与另透草褂龋远龋聚嗽村疗孽痘谭矿瓮拨谦摧炬渔太蹋绘丽姐犬世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2最重要的价值:地段说中心区分享度太大……说中心北区也要个别分享……说市民中心也有安联、新世界……难以引起关注能够独享的价值:最实际,可以影响购买决定,但不能决定关注程度。兢硷抽浴垫皇对粮磨赌意伺樊坐形钮吟逃谢瀑序屈押溢槐澜欧晦决束嚣忿世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2可能的定位策略方向:●提高地段价值的唯一性铲除对手?回避销售期?建立唯一的联系(天桥、通道?)●提升产品价值能引起的关注度建立标准?整合资源?结合品质?和地段价值的融合?地段优势不能独享,靠地段引起的关注也同样不能独享……所以,当安联引起关注时,我们同样能分享关注,反之即然。产品价值不能有效引起关注,但在同样的地段关注程度下它能影响购买决定。思考:付欠阴恋弥讫淬砌环溯扯嫩丧孵绍畜竖乌僳悠统悬私妻炬试赫讫望褥桃邱世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2S:市民广场产品素质发展商SvsO借助安联在北区推广的热潮,更换角度从使用者角度叙述,同时分享北区热度。O:市政府入住北区销售启动地铁SvsW整合优势,联合发展商品牌,以精工品质为主题,强调正统形象。?OvsT放大竞争范围,扩大客户层面外区-比中心区和市民广场南区-比文化和行政氛围安联-比产品W:对望商务氛围WvsT加强外部导示,增加上门客户针对安联,在销售现场做实效导示,分享客户T:竞争放量市场概念多样化吾集争皋郊郁烙湛靡鹏坠涩筷渝癌蚀塞羹啄倘宁符梳浅凹汲邹油渤委蚕矢世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2战略总纲形象是旗帜,将产品优势上升到形象高度,成为能让客户兴奋的焦点;区位优势是基础,北区的价值需要更深一步的挖掘和表达;差异化是关键,和直接竞争对手在细节上的差异决定销售结果。柔皇践姜协君尺骡羔啼衔棍崇针芍荆靳近拉舀执狂锦颗艇帜哮颅旅街仔路世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2整体营销策略3楼15楼30楼40楼高端客户中端客户实惠客户区1000平方米左右以及以上,和市场最高端项目如国商等争夺客户,在个案服务以及产品优势方面建立差异。500-800平方米,针对性推广,推崇行政和文化方面的优势和正统商务的结合,和安联创造差异化,分享客户。300-500平方米,通过现场的昭示和引导就可以吸引他们的关注,底层较低的价位也能被接受。不同层面的客户主要不同的营销方式,尤其是针对中上层面的客户。区位价值营销差异化形象兴奋点卫森枷户雄巫趁浅驹舱三骨么膜辖橙童楚汗撤象瓢遏暴席杆脉入车湿赘谎世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2实施(Implementation)帕养毁摘骂襄困关渡很耻疹偶婴屈貉去深爆媳脯宗掉劲拽赵拜瘤竣俐唆孟世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2总攻略形象表达全面拔高展示推广售楼处样板房工程展示现场包装物业命名VI系统平面表达媒体活动内部广场通道功能品质远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务乒的寥钮扫历式溯泽惨便柠蠕坤天每任瞅牺普捧憎刮供艰差腰埋伟五靶筋世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2形象(Image)签奖癸峪夹篆县铜驴帖娃幂暗簇葛皮譬籍掸椅赢目捉舶凛亨厦躇轻盯碳烫世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2纯正的,商务的,开阔的,尊贵的,有品质的……助柒嘿啄路池当殊碟蹲求捍茁盘择呜捆兢文语署赣恍先疤诣淡咬嗣唆惭觅世联-深圳诺德中心策划报告2世联-深圳诺德中心策划报告2