好年华项目营销策划建议暨伟业代理服务承诺.docx

好年华项目营销策划建议暨伟业代理服务承诺目录第一部分项目周边住宅和商业市场调查报告一、调查区域界定二、东门商业圈片区概况三、区域市场现状分析第二部分项目开发定位分析一、项目地块价值分析二、项目住宅部分营销分析第三部分项目市场定位一、住宅价格定位及付款方式二、目标客户定位三、物业档次与形象定位四、项目功能定位五、对规划设计的建议第四部分销售策略建议第五部分项目策划销售代理伟业地产服务承诺一、伟业地产服务承诺二、销售进度三、广告费用控制四、代理佣金及支付方式好年华项目营销策划建议暨伟业代理服务承诺第一部分项目周边住宅和商业市场调查报告调查区域界定根据“好年华”项目的特点,本案将调查范围界定于东门商业圈,具体是东至文锦路,南至春风路,西至人民公园路,北至晒布路、蛟湖路东门商业圈片区概况东门商业圈是深圳最早的经济中心,至今仍是深圳的著名商贸、旅游购物中心。该片区写字楼、商铺林立,金融系统完善,交通网络四通八达,各项生活配套齐全,人口密集。具统计,东门商业圈日客流量达20万人次。2004年地铁开通后,交通状况大幅度改善,东门商业圈将汇集更大的客流,庞大的客流量带来无限商机。许多开发商已看准这个商机,正在土地极为有限的东门商业圈加速开发物业,以抢在最佳时机推出。三、区域市场现状分析(一)住宅市场1、居住功能较强的楼盘分析本区域目前在售楼盘不多,住宅方面重要的竞争对手将是目前正在开发的旺业豪苑、聚龙大厦及南塘商业广场,它们的销售情况见下表:物业名称规模入伙期主要户型价格(元/m2)、50、均 价30%居住功能苑34层已封顶66、81m26100较强,有二、-86m2均 价40%、55、均 价95%三个月售层608000罄东港中一幢咼层现楼60-110均 价80%心90002、区域住宅户型分析从户型设计来看,由于东门住宅大多是服务于商业,而非纯居住用途,因此在户型设计上就少了一般住宅的变化和讲究,只要实用就行。因此,这里的户型设计体现的不是“以人为本”,而是“以商为本”,一切服务于东门的商业设施,一切服务于东门的经商人员。其次,户型分布除万科彩园为全复式大户型外,其余都以一房、两房的小户型为主,如和平广场、世濠大厦、立新花园,汇商名苑及芳邻等,尤其是去年推出的芳邻,全部为小户型结构,创下了三个月全部售罄的奇迹。3、租售状况分析除地铁口附近商铺外,销售率基本上符合东门中路一一解放路一一人民北路一一新园路由高到低的渐变趋势, 说明人流的大小对投资者的信心有相当的影响力。各层商铺销售率从低层到高层呈递减趋势:一层80%,二层50%,三层20%,四、五层很少有人问津,说明投资者对层以上的人流和商业信心不足。、\_项目租金出租率租户比平均售价楼盘*(元/月)(元/米2)东港1房1厅250098%25%以上7500中心2房1厅3600芳1房1厅190096%50%以上9200(原价)邻2房1厅25004、区域市场特征分析东门商业圈各项配套非常完善,生活便利,拥有大量的租户,同时由于地段开发用地非常有限,住宅尤其是小户型住宅供应不足,从而小户型住宅具备较高的升值潜力,吸引较高比率的投资者入市,比如东港中心有超过60%的业主属投资型。二)商业市场东门的商业环境是优越的,拥有巨大的客流,使得这里的商铺非常抢手。预计2004年地铁的开通,交通环境进一步的改善,这里将更具商业魅力。目前,东门由十二条步街相连,在20多家大型商场和数百家小型商铺,已投入营运的商业面积超过50万平方米。东门一向是深圳家喻户晓的商业鼎盛之地,其每年的人流量一直保持递增的趋势。据统计,2001年,东门平均每天人流量已突破60万,预计地铁开通,换乘中心竣工后,平均日人流量会超过80万。业内人士认为,东门步行街修葺一新,以及茂业百货、天虹商场、太阳广场、友谊城东门分店为代表的商厦群的形成,说明东门商圈的购物环境已开始走品牌化路线,消费结构已逐渐趋于合理与规范,同时,商家之间的竞争也变得愈加激烈。据深圳房地产年鉴98及港府的资料显示:1998年深圳零售总额达423亿元,其中近70%约280亿元集中于罗湖,这280亿中的50%即140亿就集中于东门商圈,如此惊人的消费额告诉我们,随着人流量的增加,消费额的不断增长,新东门必将发展成为一个愈加成熟的商业中心和旅游购物胜地。目前,东门商铺经营有如下特征:•%%%%%自购从开发商租从小业主租东门有60%的商铺经营者是从小业主处租得,29%是从开发商租得,自己购买自己经营的很少,可见东门商铺大部分业主为投资型