土地使用权价值评估案例精选课件.ppt

、评估项目名称:上海新江湾城D1地块项目评估报告二、委托评估方:某房地产开发商三、评估目的:本次评估的目的是为准备投标面积为59254m2地块的某房地产开发商做投标报价的参考评估基准日:2007年6月21日评估日期:、评估基准日:2007年6月21日五、评估日期:2007年6月21日六、地价定义:评估对象地块被淞沪路、殷行路、政澄路和国晓路围合而成,地块形状方正,植被已铲平成净地,生态环境良好。宗地使用面积为59254m2土地用地性质为住宅用地,国有土地使用权法定最高使用年限为50年。、估价依据a有关法律法规b有关技术标准c(三)其他资料其他资料1、《上海市土地利用总体规划》2、《上海市土地资源》3、、,综合分析的原则;、公正、科学、依法、诚信的原则;;;。、估价方法评估人员再认真分析所掌握的资料,并进行了实地勘察和必要的调查之后,根据评估标的物的土点及实际情况,此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法。假设开发法:是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本、税费和利润,然后将开发完成后的价值减去正常开发成本、税费和利润从而求取估价对象价值的方法。基准地价系数修正法:、所用公式:1、假设开发发的基本公式为:待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-投资者购买代开发房地产应负担的税费2、基准地价系数修正法公式为:评估对象宗地价格=评估对象宗地所对应的级别基准地价*(1+/-评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数)*年期修正系数*、评估结果评估人员根据国家有关房地产估价的规定,按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法,待估标的物的评估目的,遵循房地产评估原则和程序,采用科学的评估方法,结合评估人员的评估经验,在认真分析现有资料的基础上,经过缜密、细致的测算,,大写人民币:柒亿壹仟捌佰万,评估单价:12,,楼面地价为7,。、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件1、委估宗地来源合法、权属明确,并支付有关税费。2、估价对象作为本报告评估设定用地,得到最有效利用,并产生相应的土地收益。3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。4、委托方提供的资料属实。、需要特殊说明的事项(二)估价结果和估价报告的使用1、此项估价是在估价基准日2007年6月21日,在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值,随着时间的推移或现状、用途及规划的改变,委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估。10.