资产评估专业硕士综合题精选课件.ppt

,经过调查,获得以下资料:(1)该土地位于繁华商业街,于2000年5月以有偿出让方式取得,但是获得使用权是商业用地的最高出让年限,并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年,残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。(2)当时该写字楼的造价是每平米3000元,2001年5月至评估基准日间,物价每年上涨2%。(3)该被评估房地产,2005年1月订约了2年期的租约,整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米;空置率为22%,房产税按租金收入的12%计算,管理费以年租金的3%计算;(4)%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。(5)假设建筑物的还原利率为10%,土地还原利率为8%。(6)该土地面积360平方米,建筑面积510平方米。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。,可以采用收益法进行评估。=3000×510×(1+2%)6=①房屋年贬值额=[建筑物重置价×(1-残值率)]/使用年限=[×(1-5%)]/35=(!)②建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限=-×(2007-2001)==1000×510×(1-22%)=①年管理费=397800×3%=11934元②年维修费=×%=③年税金=397800×12%=47736元④年保险费=×3‰=⑤土地使用税=360×2=720元年总费用=①+②+③+④+⑤=11934++47736++720=(房地合一)年净收益=397800-=①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率=%(?P/A,10%,29)=②土地年净收益=房地产年净收益-建筑物年净收=-=-7=33年,则有P=×(P/A,8%,33)=×=?为什么建筑物到期仍然有收益?单价==.94元,。6.【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的,该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高,而且价格也会明显上升,但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右,出厂价格为每台2000元,每台全部成本及税费为1900元。经分析,甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台,第二年约为10万台,第三年约为11万台,从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右,出厂价格约为每台2300元,每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。经评估人员调查得知,该专利为实用新型,2001年12月31日申请,2002年12月31日获得专利授权,该专利尚未许可他人使用,专利权所有人也未曾使用,该专利目前有效,本次为专利所有权转让,而且上述分析符合实际,但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%,适用折现率为10%。 要求:根据上述资料,在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下,对该专利所有权的转让价值进行评估。:-5-1=4(年) 发明专利的保护期限为20年,实用新型与外观设计的保护期限为10年,均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。 ×(2000-1900)×(1-25%)=450(万元)停产一年的损失  第一年:8×(2300—2150)×(1-25%)=900(万元)第二年:10×(2300一2150)×(1-25%)=1125(万元)第三年:11×(2300-2150)×(1-25%)=12