控规“控制单元”视角下规划设计条件编制.docx

控规“控制单元”视角下的规划设计条件编制探讨【摘要】因控规改革与新版编制办法的执行,以“控制单元”为平台的控规管理体系逐渐获得业界认可,规划设计条件作为对控规的延续与深化,亦有必要做到精细化管理。基于此,研究在分析规划设计条件与控规及修规关系的基础上,指出规划设计条件精细化编制要注重论证土地开发强度、优化城市空间环境和完善配套设施三个方面,并对“控制单元”下的规划设计条件编制内容体系展开探讨,进而提出编制《规划设计条件编制办法》、明确规划设计条件与控规的分工、细化城市公共空间设计要求及实施动态更新等建议。引言由于我国城市建设的快速发展,城市土地项目如雨后春笋般越来越多。作为市场主体的开发商,关注的只是项目本身、项目内部的综合协调。在利益的驱使下,开发商肯定希望外界对项目的约束能够宽松一些,这样有助于他们的利润能够最大化。所以说,一般直接由建设单位委托编制的修规大都侧重于满足其扩大自身利益,而忽略了公共利益的保障,更有甚者不惜牺牲城市的整体利益和相关利益人的权益,造成新建项目与周边居民在采光等方面发生纠纷,原本规划为沿河公共开放空间却成了某小区的专属绿地,建筑阻挡城市景观等问题。由于传统控规模式越来越不适应市场经济的大环境,控规编制作出新的探索逐步成为各方共识。《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》自2011年1月1日起实施,其第二章第十一条规定:“编制大城市和特大城市的控制性详细规划,可以根据本地实际情况,按照城市的结构、规划管理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。”正因为这样,建设将“控制单元”当作最基本单位的控规编制体系,改变传统控规不变的“终极蓝图”式的控制内容,已成为控规编制改革的总方向。这一方向比以前更科学、更合理,这也对规划管理编制工作特别是对规划设计条件编制提出了新的要求。换句话说,控规在向中观层面控制转变的同时,一定会对微观层面的规划设计条件编制提出更为细致的要求。一、规划设计条件是城市规划调控消极外部效应的一个重要载体现在我们已经有了一系列的标准、规范和法规,在法制社会中,如果不违反这一系列的规定,开发商就能自由地让自己的利益最大化,而城市规划编制的作用就是为开发建设提供清晰的指导与控制依据。按照我国目前的规划编制体系,它将城市规划分为总体与详细规划,详细规划又被分成为控规、修规两大块。很长时间以来,虽说规划设计条件并没有超越相关管理法规、规定的红线,可是将其付诸现实的操作当中,作为中间阶段规划设计条件控规和修规,起到决定性作用,这是控规的延续与深化,更是城市规划调控消极外部效应的重要载体。、说明、图纸和图则等一系列内容构成了传统控规成果。最微观层面的表达平台就是图则,其中有:土地大小、容积率、密度和高度等强制性指标以及土地出入口、建筑色彩和建筑退线等指导性内容。理论上,由控规所确定的分图则能够作为规划设计条件,成为土地出让合同的组成部分,指导修规或建筑设计。实际上,限于控规编制的时间差及编制范围等因素,控规无法确定所涉及土地需不需要拆迁改造、边界范围多大以及落实什么项目。在这样的情况下,控规所确定的图则及其内容也就失去了意义。同时,由控规所确定的土地容积率等开发强度控制指标也并不一定具有可行性,这就需要在土地出让之际,重新编制土地的开发控制条件。