沈阳凯荣禧乐都二期商服定价方案.docx

凯荣•禧乐都二期商服定价方案一、、禧乐都周边项目商服调研汇总商铺名称层数层咼沿街方向面积区间(m)起价均价最高价优惠保利心语花园1F/2F单层:6双层:、牛心屯五街36-27511000-14000一次性98折基础上再99折凯荣国际花园2F双层:-29011000-12000无狮城经典2F双层:-26812000无假日普罗旺斯1F/2F单层::、北二路20-24012800一次性95折、贷款98折美好愿景2F双层:-30015000-、周边主要商服集中区租赁情况调研商铺名称商铺形式层数层咼面积区间(m)客户群体租金均价元/:查、研究,周主要为2F形入住项目、/年狮城经典底商二层4米23010万元/;已经发较早项目有一层网点与二层搭配形式出现的;09-11年开发项目以单层和二层网点为主的形式,部分网点赠送地下室。商业价格总结:二、三级马路售价:区间:11000-12800元/川,均价11000元/m2;一级马路售价:区间:12800-15000元/m,均价13900元/m2o商网业态总结:餐饮、小超市、日杂用品小店、洗衣店、烟酒店、小型公司、经营蔬菜类、肉类批发零售业、银行、幼儿园、***、诊所等。二、、本案商服优劣式分析本商服优劣式分析优势(S)即买即用、门前有停车位;框架结构、无结构柱,便于分割;面积区间为62-259平米,适于自住经营业户和投资客;商铺均为临街,交通便利性较强;在此区域开发两个项目,有一定口碑。劣势(W有骑楼,较普通商业立面分割性较差;部分双层产品的2层有梁,造成使用不便;靠近二、三级路段,投资回报率较低;居住的人群相对较少, 所以途径本项目的人流量相对较少;受限于地理条件、外部商业环境制约、商业氛围较差。、、市场比较法(1)定价因素打分标准:--(2)项目权重:保利心语花园 30%、凯荣国际花园30%、狮城花园20%、假日普罗旺斯10%、美好愿景10%,合计100%(3) 打分明细:项目商服销售价格/1250030%1150030%1200020%1280010%1600010%权重可比楼盘权重值保利心语花园得分凯荣国际花园得分狮城花园得分假日普罗旺斯得分美好愿景得分商业配套20%%0000000000商铺位置20%--%%------%----%%**********本案商服推导均价11937222、商服投资回报率定价法(1)投资回报定价原则:1)投资回报率:8%/每两年投资增长幅度2)参考年限:15年/365天/年3)参考项目保利心语花园、狮城经典、凯荣国际花园4)各商圈15年投资回报计算公式P1-保利心语花园(商服均面积 181m2/二层/年租金10万人民币)年数1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11年12年13年14年15年天数365365365365365365365365365365365365365365365元/平/**********合计10848元/mP2-凯荣国际花园(商服均面积 150m/二层/年租金9万元人民币)年数1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11年12年13年14年15年天数365365365365365365365365365365365365365365365元/平/