宜昌会展项目物业发展建议汇报稿ppt课件.ppt

新首钢项目·物业发展建议及启动区策略2020/9/24阶段划分项目属性界定目标与问题梳理发展模式研究发展战略分析整体定位确定规划与分区分期策略结论回顾物业发展建议原则确定整体规划建议建筑单体建议园林景观建议配套建议启动区策略前期报告调整规划设计方案动态经济测算2009/06/282009/08/18第三阶段规划指引及经济与财务分析2009/08/262007/08/03第一阶段项目整体发展战略及整体定位《整体定位与发展战略》《物业发展建议及启动区策略》《规划指引及经济评价》第二阶段物业发展建议及启动区策略Date2写作思路物业发展建议建筑立面建议整体定位回顾户型设置建议园林景观建议配套设施建议物业管理建议整体规划建议总体原则确定启动区策略Date3项目发展战略:以“中央别墅区”区域形象为依托,以原生态山水资源为基础,通过超越市场水平且多元化的创新产品最终赢得市场发展战略回顾战略方向层面战略执行层面区域先行:通过区域价值升值带动项目升值形成核心竞争力:以“资源+产品”形成项目的大盘核心竞争力多元化:产品多元化,客户多元化,规避风险风情营造:打造充满欧式风情的居住社区配套与展示先行:树立本城市意向,消除陌生感Date4整体定位:本项目定位高端形象,中高端产品为主的城市新区舒适型住宅社区整体定位基于如下原因,对项目开发档次进行分析:>地块因子分析:地块条件支持开发中高档次物业;>企业目标:快速去化、建立品牌;>目标客户锁定:中端、中高端人群为主;>目标客户需求:浓郁居住氛围、高品质、高附加值产品、舒适社区环境。产品档次确定为高端市场形象,中高端品质和定位的城市新区舒适型住宅社区>地块资源>企业目标>规避风险作用1:主流快速回现产品作用2:规避风险,满足主流客户对中高端品质楼盘需求中高档产品作用高档产品的作用作用1:优势资源地块充分利用作用2:提升社区高档的形象,提升高档社区的价值作用3:展示社区的形象,社区精神领袖所在居住居住Date5客户定位:根据项目的开发节奏,近期以二次以上改善型客户为主,中期以首次改善型客户为主,远期以刚性需求客户为主客户定位客户群体矿主、股东、矿长、副矿长大老板垄断行业高层管理人员矿中层管理人员中层公务员普通生意人重点学校或私立学校老师垄断行业中层管理人员初级公务员普通学校教师年轻白领原居民家庭收入30万以上10万左右4-5万生命周期小孩上初中以上,家庭结构稳定小孩刚出生或者上小学单身或者刚刚结婚的客户购房原因改善型客户,环境,阶层改善型客户,环境或者孩子结婚或者居住的功能型需求产品诉求独栋、联排,部分叠加产品洋房和叠加为主高层、小高层为主,两房和三房,三房为主具象描述对价格不敏感;不关注教育,对社区环境和高端配套最为敏感看重社区环境和物业管理;喜欢创新的物业形式;价格非常敏感;看重教育和社区环境;对赠送非常感兴趣共同点产品创新;性价比高;结构设计优化;重视社区服务配套;近期第一代城市中期远期3刚性需求的客户2首次改善型客户1二次及以上改善型客户﹢﹢﹢122132Date6产品定位:独栋+联排+叠加+花园洋房+高层,其中叠加和洋房是回现主力,独栋和联排是标杆产品,高层主要用于平衡容积率,且作为后期的回现主力产品外部角色物业类型客户定位内部角色设置说明引导需求产品独栋二次以上改善需求者明星产品需要购买高品质产品,苦于市场上没有满足要求的产品,本产品属于满足需求产品联排替代需求产品叠加首次改善客户现金流产品主要作为市区高层、小高层的替代产品,总价接近或略高,但物业类型和居住感受都高于市区高层产品洋房满足需求产品高层首次置业者婴儿产品需要置业但苦于市区价格太高的客户,本项目可满足需求产品定位通过有针对性的设置各类物业类型,并明确各物业类型的角色,可有效满足市场需求,加快项目的走货速度花园洋房高层别墅Date7规划排布:综合考虑地块条件和物业类型特征等因素,对物业类型进行如下排布规划排布高层:仅排布在北区域,且需保证一部分临近湖面,从而实现相对于清江公司更高的价值;洋房:仅排布在北部区域;独栋和联排:排布在一线临湖地块,独栋优先排布在南地块,联排优先排布于北地块;叠加:主要排布在南部地块,部分可考虑排布在北地块;风情商业:独立式风情商业街,上部不加盖高层,排布在南面靠发展大道地块,同时也住宅区隔离;酒店、会展等公建:设置在入口处,昭示性最好;Date8分期策略:整个项目分八期开发(09年不推盘,整体开发周期为4年),采取“小步快跑,持续滚动”