房地产不同拆迁补偿方式税务处理.doc

房地产不同拆迁补偿方式税务处理房地产不同拆迁补偿方式税务处理目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式:即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。(1) 产权调换: 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人, 使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。(2) 作价补偿: 拆迁人将被拆除房屋的价值, 以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。(3) 产权调换和作价补偿相结合: 以上不同的补偿方式下, 开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。一、产权调换方式下的涉税处理此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。(一) 营业税对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式,即" 拆一还一" 的行为, 从实质上看, 属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为, 按照税法规定, 应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》( 国税函发[1995]54 9号) 的规定:" 对外商投资企业从事城市住宅小区建设, 应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定, 就其取得的营业额计征营业税; 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。" 该文件虽然文件针对的是外资企业, 但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性, 此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司" 拆一还一" 行为以成本价确定的营业税计税依据。(二) 土地增值税国税发[2006]187 号文件规定: 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等, 发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1 、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2 、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。由于从产权调转补偿的性质上看, 属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质, 因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。(三) 企业所得税产权调换方式, 企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易,即" 以物易物" 处理( 拆迁补偿为房地产企业" 存货/ 开发成本" 的组成部分,可视为以开发产品换入存货) ,非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行: 国税发[2006]31 号文件规定:开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为, 应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移, 或于实际取得利益权利时确认收入( 或利润) 的实现。确认收入( 或利润) 的方法和顺序为: (一) 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二) 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三) 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15% ,具体比例由主管税务机关确定。产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题, 目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2006]31 号文件中关于以土地换取开发产品的规定: 国税发[2006]31