超高层住宅发展模式研究.ppt

做中国最有价值的房地产服务机构MakethemostvaluablerealestateservicesintheChina1精选课件超高层住宅发展模式研究2精选课件思维导图超高层住宅界定超高层住宅特征超高层住宅发展模式3精选课件超高层住宅界定1972年国际高层建筑会议上将40层以上既定超高层建筑。建筑规范规定100米以上高层,属于超高层建筑。日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。超高层住宅界定日本中国联合国4精选课件超高层住宅界定—成本与技术角度100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70%左右成本比高层高出15%~25%对抗风、抗震的要求变化,带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化与普通高层住宅相比,超高层住宅发生了质的变化:产品实用率低、户型结构较差、安全系数低、物管费高、开发周期长、成本高。5精选课件超高层住宅界定—客户感知角度叠拼、洋房、多层独栋、双拼、联排小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地,独门独院邻里空间,亲近院落空中感受,俯视园林开阔视野,远眺景观从客户角度,对高层与超高层的区别并不敏感高度:能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度;在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观:同样对社区园林感知不强的情况下,超高层的远眺景观好于高层户型:高层与超高层面临的户型问题类似,空间感觉类似超高层与高层没有大的变化,只是形态上的差异,同时超高层的景观视野更优于高层6精选课件超高层住宅界定—销售价格角度综合案例经验可知,超高层销售价格可以明显地分成两部分:看不到景观的楼层与高层均价相差无几;可看优势景观资源的超高层楼层,产品户型设计可能与低楼层不同,而价格相比高层也会出现一个跳差。超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米(2006年),排除市场泡沫,正常价位为9000元/平米8200元/平米(2004年)珠海金域蓝湾13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近,33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园8500元/平米8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米无强势景观支持的情况下,超高层与高层价格差别不大,但超高层顶层部分可以实现溢价。7精选课件思维导图超高层住宅界定超高层住宅特征超高层住宅发展模式8精选课件超高层住宅特征—经济背景超高层住宅与GDP的关系3000亿元〈GDP〈6000亿元GDP〉6000亿元开始出现大量出现超高层住宅与城市化率的关系60%〈城市化率〈80%城市化率〉80%开始出现大量出现现象城市GDP(亿元)城市化率超高层住宅大量涌现北京1780189%%%深圳12950100%开始出现超高层住宅武汉800068%%%成都332055%青岛370059%福州197550%………………出现超高层的城市基本指标在市场化的条件下,—发展阶段特征初级阶段发展阶段成熟阶段建筑特征:中、高层住宅增多,超高层住宅开始出现。客户主要特征:抗性大旧有的居住观念仍未被打破;放大超高层居住的不安感;对超高层居住持好奇,怀疑态度。:相对保守的开发策略;挖掘关系客户、有区域情结的客户;诉求完善的城市配套建筑特征:超高层住宅数量增多。客户主要特征:抗性弱化旧有居住观念被打破;持有观望态度、从众心理;淡化不安感,开始重视视野、采光、通风等优点;:引导:强化视野、通风、采光的特性和超高层居住的优越感;注重规划、建筑、园林设计:以景观为导向的产品规划,选址上占据较好的景观资源建筑特征:超高层住宅大量出现。客户主要特征:接受度明显提高理性看待超高层居住;:倡导新的生活方式;丰富产品线;服务升级:物管服务前置;发挥品牌优势。随着超高层发展的不断成熟,开发商从注重营销老客户和单纯产品设计,逐渐发展为通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式,提高产品精神属性。10精选课件