下载此文档

天瑞山庄南地块分析报告.doc


文档分类:建筑/环境 | 页数:约12页 举报非法文档有奖
1/12
下载提示
  • 1.该资料是网友上传的,本站提供全文预览,预览什么样,下载就什么样。
  • 2.下载该文档所得收入归上传者、原创者。
  • 3.下载的文档,不会出现我们的网址水印。
1/12 下载此文档
文档列表 文档介绍
天瑞山庄南地块分析报告一、阜阳地块经济预算(一)、地块概况该地块位于安徽阜阳市颍州区南二环以外南三环以内,离市中心一公里左右,该地块南面300米有一所小学,北面约500米有市重点中学和市汽车总站,市政府已规划阜九路为商业中心街,该地块区域位置极好,发展前景看好!,容积率2,规划为住宅商业用地,配套幼儿园一所,是定位较高品质的景观小区。(二)、经济技术指标1、、建筑面积(回迁房按小高层。商品房按剁成和小高层测算)总建筑面积m2(车库暂不计算)其中:住宅m2,暂按1875户,户均面积120平计算,小高层占30%(77400m2),多层占70%(m2)商业用房:33148m2物业及社区用房:1500m2幼儿园:1500m2车库18000m2,其中汽车库250个,室外地上汽车位350个,自行车位15000m23、容积率:24、建筑密度:5:绿地率>30%(三)、投入资金(成本计算)1、土地:×70万元=16434万元(楼面价516元/m2)2、城市配套费:m2×50元/m2=1290万元(50元/m2)3、建安成本:多层、小高层(含水电安装、车库。幼儿园等)各类建筑综合造价m2×900元/m2=28620万元(900元/m2)4、前期费用:设计、监理勘探、围墙、场地填土、放线、图审、质检、测绘、规划审查、房产交易、抗震1290万元(50元/m2)5、小区景观配套62600m2按300元/m2计算,1878万元(300元/m2)6、专业配套:配电房、电、水、煤气、电信、数字电视、智能化等计5724元(180元/m2)7、营销费用:3000万元()含广告等8、管理费用:3000万元()9、财务成本:3500万元(110元/m2)10、不可预见费用:1000万元()11、税金:×6%=6837万元(190元/m2)(四)、产出(销售收入)1、商铺:33148×7000元/m2(l两层价格)=23203万元2、住宅:m2×3500元/m2=78750万元3、回迁:60000m2×2000元/m2=12000万元(抵充土地款)4、车库:暂不计算(合计:万元)(五)、所得税前利润:(万元-69780万元=44173万元观点:阜阳城市发展方向虽规划上是向西、南、东南发展,但是目前市民认可程度和政府扶持力度还是偏向于西区,本地块位于城南板块。此项目是通过政府特殊关系得到的项目,虽然地价不高,70万元/亩(目前周边地价在70万-150万/亩)但是在拆迁上存在一定难度,拆迁周期长,约半年时间。开发周期长,约4-5年才可售完。预计第一期总投资约8000万人民币左右就可以启动(包括土地款)。阜阳市场近几年,年住房消化量在50万方以下,该项目虽然前期投入资金低,但是由于销售周期长导致,开发周期长,,市场存在未知因素,存在一定的风险。二、阜阳房产市场概况(一)、阜阳城市简介阜阳市位于安徽省西北部,辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市,全市人口932万,市区总人口70万,面积9775平方公里,是安徽省人口最多的城市。阜阳区位交通较为便捷,京九铁路纵贯境内,与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起,使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一,年客流量达300多万人次。阜阳三大产业GDP产值比较平衡,但农业目前仍是其传统的重点产业。阜阳市人均收入比较低,市区居民月平均收入不到2000元。(二)、阜阳市房地产市场状况研究1、土地市场现状2001年以来阜城商品开发土地供应情况(单位:亩)-%%-%%-%%199%数据来源:阜阳市房地局观点:2001年以来,,因此总体来看,年均1000亩左右的土地供应量并不算庞大。从分年度的土地供应情况来看,阜阳市各年的土地供给量差异较大,由此来看,政府方面对于土地开发的安排欠缺规划性,对房地产开发的规模缺乏控制,可能给楼市供应带来比较明显的跳跃性,在部分时间阶段形成比较集中的供应放量,这对于市场长期的稳定发展存在一定的不利因素。2006及2007两年,阜阳市的土地供应量均低于近七年来的年均供应水平,土地供应的相对缺乏也使得商品住宅市场的供应量受到抑制,一定程度上促成了目前阜阳市住宅价格偏高的局面。值得谨慎对待的是,在近期年供应的土地中,尚有3000余亩土地处于为开发状态,受制于土地闲置时间不能超过两年的国家规定,这部分土

天瑞山庄南地块分析报告 来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.

相关文档 更多>>
非法内容举报中心
文档信息
  • 页数12
  • 收藏数0 收藏
  • 顶次数0
  • 上传人rdwiirh
  • 文件大小380 KB
  • 时间2020-09-25