太湖金色水岸营销方案.doc

太湖·金色水岸营销方案一、            市场环境分析1、 市场基本面无锡房地产市场特别是住宅市场目前呈现出高速增长、购销两旺、量增价升、市场一片繁荣的景象,我们可以从2006年的相关数据中看得很清楚:%%%%34%—%另外,在前一周土地拍卖中,虽然全国受到“非典”的影响,但拍卖会依然呈现异常火爆的场面,7幅地块总出让金额高出底价近100%,表明投资者仍然看好后市的发展潜力。 2、 无锡别墅市场与房地产市场整体呈现一片荣景的状况形成鲜明对比的是无锡别墅市场的异常平静。目前市场上在推别墅个案仅7个,总可销售面积只有近6万平米,大多数为区域型日住别墅,在整个房地产市场中几乎微不足道。总的看来,无锡别墅市场发展较为缓慢。当上海、北京、杭州等一线城市由于别墅类用地供应过大,导致别墅房空置率上升时,无锡的别墅市场却还未启动。并且目前开发企业自身规模较小,又缺乏开发经验,使之开发的别墅产品普遍规模有限,缺乏整体规划性,产品形态也比较落后,不太注重产品的附加价值,可以说无锡的别墅市场是一个与其城市规模和定位不相称、相对较为落后的市场。 3、 市场状况对企划的影响整体市场的繁荣和别墅细分市场的落后,给本案的企划提供了很好的契机,可以说我们有机会在一定的高度上给无锡的别墅市场来订立一个全新的标准,建立一个制高点,形成良好的市场反应,有力地促进销售。一、            产品分析(一)  基本情况1. 对外交通本案目前与无锡市区的交通联系主要依靠沪宜公路,从市中心驱车前往大约需要30~40分钟。随着无锡市滨湖城市战略的实施,城市发展方向西移,集交通、观光、旅游、休闲等多功能于一体的环湖大道今年破土动工就是一个重要标志。这条公路的修建将大大改善本案至市区的交通状况,使行车时间缩短近一半,从而吸引一部分常住型客户,扩大了本案的客源面。2. 自然环境本案地处马山半岛太湖国家旅游度假区内,东面隔十里明珠堤与烟波浩淼的太湖相邻,并与号称“太湖绝佳处”的鼋头渚遥遥相望;西南不远处即为著名的灵山大佛景区;另外马山半岛作为国家级的旅游度假胜地,其自然及人文景观皆十分丰富;因此,本案的自然环境可谓是得天独厚,优越无比。3. 生活配套本案距太湖旅游度假区政府所在地马山镇1公里左右,镇上的各项生活配套设施非常完善,完全可以满足日常生活的需要;另外,本案自身有2000平米的会所配套,基本生活用品不假外出,并配备有高档、较完善的休闲娱乐度假实施。4. 规模本案占地近19万平米,拟建186栋、250户别墅,总建面积约6万平米,是目前无锡已规划在建最大的别墅居住区。5. 产品形态本案的产品形态涵盖了联排、双拼、独栋等主要的别墅形态,是无锡目前唯一的纯别墅社区;建筑风格采用名家设计的经典的欧陆风格,在无锡也是独树一帜;一期拟建64栋别墅,其中9栋双拼、55栋独栋,面积配比合理:面积范围户型户数比例(%)300—320A、C、—290E、—270B、J、—220D(双拼)