购物中心管理事项与重点.doc

购物中心管理事项与重点购物中心的营运规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高许多,且招商的业种、业态差异极大,因此其管理模式与管理要点也不尽相同,开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来的营运成本,才能在场购物中心的大战中争取主动。管理工作的分类管理工作牵涉的事项及专业领域围很广,大至建物及设备,小至花草树木的维护,均为各领域的专业工作,非一般开发商所能独立承担,其中部分工作甚至需要委托专业公司来协助,以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下:(一)、建物硬件与设备管理:1、建物管理:装修工程管理(公共空间改装)建材定期维护、保养和更新建物防水设施定期检验外墙、主要间隔墙的使用管理紧急逃生通道与逃生梯维持畅通。2、设备管理:定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)机械停车设备与管理监控设备照明设备(一般照明与特殊照明)安全监控广播系统(含紧急播音系统)电讯系统电气系统紧急发电机、紧急排烟机等给排水管线系统污废水处理设备电子显示板、电视墙、招牌其他特殊用途的设备(二)、厂商管理1、合同管理(分类保存、到期更换、合同容变动或纠纷处理等)2、物品管理(进出货管理制度、退换货处理等)3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)4、配合营运管理(促销活动的配合)5、进撤柜管理(进撤柜柜台与设施装备清点、场地移交等)6、装修监督与施工管理。(三)营运管理1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)2、POS系统管理(含人员操作培训)3、进出货管理4、仓库使用管理5、营业围管理6、营业人员检查7、营业时间管理(四)行销活动配合管理1、开幕活动管理(仅一次)2、经常性与季节性活动管理3、临时性或特别活动管理4、单店促销活动管理(五)服务性作业管理1、清洁管理2、安全管理3、服务管理4、停车管理5、年度安检准备与改进6、紧急事故应变与平时演练二、管理费计算需考虑的计价项目管理费的项目相对繁多,虽然向租赁厂商收取是可能仅以概括的金额列举,但实际发生的费用却需要罗列清楚,以免运营后入不敷出,届时若要再向商家补收,可能造成纠纷甚至诉讼,负责者不得不慎!公共用电基本用电(合约容量)空调用电:空调主机、风车、冷却水塔运输设备用电:扶梯、客用电梯、货用电梯公共照明用电楼梯间、电梯间照明公共厕所、走道、服务区美食区公共座位区公共停车场照明室外广场照明外墙照明公共招牌照明室外景观照明其他杂项电费停车管理监控系统及通风用电安保监控系统用电公共广播系统用电电气系统用电美食区共用厨房排烟用电给水、抽水马达用电污水处理设备用电外广场喷泉用电每日清洁器具用电举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)公共水费清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)厕所用水景观维护用水(植物浇灌)水池喷泉用水冷却水塔用水(三)、清洁费1、清洁设备及用品购置费2、公共区域清洁费3、美食区清洁费4、停车场清洁费5、废弃物处理清运费6、污废水处理费7、特殊清洁费水塔、蓄水池清洗(每年2次)外墙清洗(每年1-2次)场消毒费(每年3-4次)高空灯具、金属建材清洁(每年1-2次)中空采光罩、外立面幕墙等清洁(每年1-2次)设备器材维护费及更新空调主机、风车、冷却水塔电梯、扶梯、跨层飞梯、货梯消防设备(年检更新)机械停车及管理监控设备公共照明器具安全监视设施广播系统(喇叭及电路维护)电讯系统电气系统紧急发电机、紧急排烟系统污废水处理设备公共招牌、LED屏幕中央监控室设施维护清洁器具建筑物维修费地面维护更新厕所设施墙面(、外墙)楼梯及扶手楼顶防水各类门窗保养维修景观设施维护水池及设施树木、植栽、草坪指引标识设施公共座椅艺术列品共用垃圾桶人事费用行政管理人事费安保人事费设备设施保养人事费会计人事费楼管人事费营运推广人事费停车场管理费管理费的项目一般在计算管理费时,可能只注意经常性的支出费用分担,但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂商特殊需求所增加的额外费用,兹列举下列项目以工参考:需定期专人维护保养的设备项目空调设备(主机、风车、风管需定期清洁,压缩机需添加能源)电梯、扶梯、除保养维护外定期接受主管单位检查消防设备与紧急应变相关设备需定期测试,灭火器需定期更换,并接受主管单位检查POS系统的维修频率较高(主要因人为操作不当)照明设备的灯具更新会高高空灯具的清洁维修费用较高机械停车设备停车监控管理设备美食区的排烟设备油污清除广播系统与电讯系统景观设施、维护需大型修缮或更新的项目与年限空调设备15-20年升降机设备约15年电器设备10-15年消防、给排水等管道10-15年电动卷门类约10年停车设备8-10年屋顶防水更新5-10年外墙重新修饰5-10年消防