ｃｉｐ对楼价宏观调控的可行性分析.doc

ｃｉｐ对楼价宏观调控的可行性分析.doccIP对楼价宏观调控的可行性分析内容摘要:笔者以平衡工农利益、抑制城乡差距为切入点,研究发现投资置业系数CIP=(0,4]o文章认为CIP的发现证明房屋均价等于社会刀平均工资三倍的经验值是正确的,由CIP建立的楼价调控公式揭示了近年楼价飙升同GDP十多年的高速增长及累积相关。文章为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术。关键词:平衡城乡工农利益投资置业系数(CIP)楼价调控公式与趋势测算笔者在《试建立楼价调控公式》一文屮提出“投资置业系数CIP二(0,4]”。该文章指出房地产除成本价外,同吋提出购买力牵引而成的与工资挂靠的均价,因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民刀均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民刀均收入二者间的比例关系,称之为投资置业系数CIPo在2008年前的经济状况和政策条件下,投资置业系数最大为4,最小自然不得低于0。CIP在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论,不仅有助于解决楼价及其规律理论问题,更为重要的是揭示了土地(以农民为代表)与岗位(以工人为代表)之间的口然利益平衡关系集屮体现在CIP±的事实,也揭示了宏调的本质是平衡工农利益、抑制城乡差距。投资置业系数CIP二(0,4]的证明据楼价调控公式,CIP=24y4-A4-■,楼价BP二CIPXWa,式屮CIP—投资置业系数,y—工作年限,A—房屋交易面积,匚一房贷首付成数,Wj—人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房(90平方)总投资为:AXBP=90(平方)XCIPXWa=90CIPWa(元)2008年前,银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%,即90CIPWaX30%=27CTPWa(元)设人生平均工作年限不少于30年,则工作早者可用5年支付房款首期,而多数人由家族垫支或私募相为于5年的收入支付房款首期,余下30年恰是按揭还贷最长期。则5(年)X12(月)XWa=60Wa(元),联立后二式得27CIPWa=60Wa,所以CIP=60三27=20-9=……据男女分工差异,,则夫妻就业的投资置业系数为CIP=204-9X(+)==364-9=4□生存困难者为消除衣食不保的状况,从未停止过谋求现状的改变,那就会有力所能及的投资,故CIP下限不为0。综丄得,CIP=(0,4]o同吋,楼价的精算公式与速算公式可以为:据楼价调控公式,BP=24yWaX(l-R)4-A4-4,式中R为恩格尔系数。设商业银行贷款月利率r,房屋租金Br,则每平方米房屋月租Br=BPXroCIP和人均月收入是理论测算楼价的二个因索,房租水平是反映房地产供求状况的市价因索。不妨取CIP二3,则BP=3XWao基于楼价调控城镇居民与乡村农民问关系原理楼价调控公式的重要功能是平衡城镇居民岗位工资与乡村农民土地收益间关系。这里,工资分为最低工资、岗位工资和技术工资。其屮岗位工资是就业吋发生的社会分工工资。政府作为土地所有权人,可按全社会居民年均收入调控房地产均价。随着GDP增长,工资必然增长,工资增长基于岗位工资与土地价格平衡来实现。调高地价可牵引工资增长,这主要调CIPoCIP公式屮交易面积A表明,土地及其建筑面积是CIP的主变量。另外,CIP基理是购买力价。市场价是以造价为基础的销售价。成交