第五章房地产估价原则ppt课件.pptx

第五章房地产估价原则土地资源管理第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义:房地产估价原则就是人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律,并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法律或标准。二、房地产估价原则的内容::独立、客观、公正原则——由房地产估价工作性质决定。:(一般原则)(1)独立、客观、公正原则(2)合法原则(3)最高最佳使用原则(4)估价时点原则(5)——例如:房地产抵押估价时应遵守的原则三、房地产估价原则的作用:房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的前提具有认识上的一致性,对于同一估价对象在同一价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似,帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值,如何把估价对象的评估价值首先框定在一个适度范围内,然后结合估算方法的测算,就可以评估出一个更加精准的价值。因此房地产估价原则是房地产估价师估价时色指南。第二节独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上,评估出对各方当事人来说都公平合理的价值。一、说明:独立——要求估价师凭借自己的估价专业知识、经验和应有的职业道德进行的估价,而不要任何单位和个人的非法干预。客观——要求估价师从客观实际出发以反映事物本来的面目进行评估,而不要在估价中带有自己的好恶、情感和偏见。公正——要求估价师公平正直的进行估价,而不偏袒相关当事人中的任何一方。二、要求:一是要求房地产估价机构应当是不依附于他人,不受他人束缚的独立机构。二是要求房地产估价机构和房地产估价师应当与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实或潜在的利害关系,与估价对象没有现实或潜在的利害关系。三是要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰,不应从于与外部压力。三、体现公平的原则,要求估价人员:、。一、房地产估价遵守合法原则的原因:房地产价值实质是房地产权益价值,这种房地产权益价值是依法判定的,不是受委托人或估价师随意决定的。二、遵守合法原则应做到:,一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。,应以使用管制为依据。,应以法律、法规、政策或合同等允许的处分方式为依据。,评估出的价值应当符合国际的价格政策。三、:房地产估价师可以按以下几点把握征收房地产性质和面积。(1)一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。(2)各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定(3)征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的,可以依据协商结果进行评估。(4)在对被征收房屋的性质不能协商一致时,征收人或被征收人应当向城市规划主管部门申请确认。:(1)评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包含划拨的建设用地使用权变为出让的建设用地使用权应加纳的土地出让金等费用。(2)评估有拖欠建设工程价款,尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产抵押价值,该房地产的抵押价值不应包括发包人拖欠承包人的建筑工程款。(3)评估再次抵押的房地产的抵押价值的,该房地产的抵押价值不应包含抵押担保的债权数额。(4)法律、法规和政策规定的不得抵押的房地产,不应该为抵押贷款为目的的估价对象,如果委托人要求估其抵押价值的,其抵押价值评估为零。(5)法律、法规和政策规定抵押无效的房地产,不应作为以抵押贷款为目的的估价对象。(6)法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产,评估其抵押价值时应当符合转让条件第四节最高最佳使用原则一、概念:最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的利用。二、满足条件:;;;.。最高最佳使用原则是房地产利用竞争与优选的结果,包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。需要注意的是,遵守了合法原则,不一定能达到最高最佳使用,但最高最佳利用,必须符合合法原则。2020/9/19RealEstateAppraisal10