潍坊奥体项目市场调研分析报告.doc

潍坊奥体项目投资建议目录第一章:潍坊市宏观环境分析 2第1节城市概况 2第2节城市经济 3第3节居民生活情况 7第4节城市规划 9第5节本章总结 11第二章:潍坊市房地产市场分析 12第1节潍坊市房地产市场总体情况 12第2节各区域房地产发展概况 13第3节土地供应情况 21第4节潍坊市未来几年房地产走势预测 23第三章奥体中心区域规划与项目开发条件分析 25第1节项目周边规划情况及发展远景 25第2节项目概况及开发条件分析 26第四章:项目开发模式及开发建议 32第1节本区域适合的开发模式简析 32第2节本区域适合的产品形式定位 35第3节本项目运作方式建议 39第4节投资收益估算 42潍坊奥体项目投资建议第一章:潍坊市宏观环境分析本章通过对潍坊的城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述、分析、预测,准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。,西距省会183公里。南靠沂山,北临渤海,胶济铁路横贯市境东西。东连、,西接、东营,南连、日照。区位优势显著。潍坊市位于交通核心地带,三面临陆,北面靠海,终年四季分明,属于适宜人类生活居住的城市之一。、潍城、坊子、寒亭、高新区、经济开发区等6个区级辖区,以及青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市(县级),临朐、昌乐2县,共有152个乡镇。总面积15859平方公里,其中市区面积1472平方公里。南北长188公里,东西宽164公里,市域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,市域共有大小河流112条,其中流域面积在100平方公里以上的有55条,主要水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。海岸线为东南-西北走向,呈曲线状,全长143公里。潍坊市区域规划明晰,市区地势平坦,白浪河、虞河及面河经过治理,水景资源丰富,市具备较好的房地产开发条件。,,。。图示:潍坊市2008年各年龄人群分布图“十一五”时期是潍坊城市化加速发展的时期。预计到2010年,全市城市化水平进一步扩大,中心城区人口规模也将增加。从城区面积和人口数量来看,潍坊在属于中型城市。市交通便利,行政区划明晰,历史文化悠久,具备房地产发展的社会条件。,%。人均GDP达到23349元,比上年增长15%。2008年潍坊市生产总值(GDP),%;人均GDP达到28106元。,%,增速低于全市总体增速。,%;2008年,全市完成财政总收入260亿元,%。潍坊市连续多年国民生产总值保持快速增长,财政收入也在逐年以15%以上的速度提升,为市政规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。,,比上年增长26%。,。,%,,%。,%。近两年来潍坊市固定资产投资增长较快,特别是房地产投资及住宅投资增长较快。、二、::::,,,。,%;%,,%;一、二、、。由此可见,潍坊市产业结构以工业为主,且工业发展势头较快,工业的快速发展直接带动财政税收的增加,税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一,而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场发展。、等城市相比,潍坊经济有较大的差距。具体表现在三个方面:首先经济开发区起步较晚、竞争力不强;其次是工业大项目不多,缺乏支柱产业,产业辐射带动不够;三是高新技术产业规模较小。在城市经济发展