房地产企业土地增值税的计算.docx

房地产企业土地增值税的计算房地产企业税收种类房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题武汉市地税局副局长徐会希一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定 :(注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)营业税 基本规定应纳营业税二销售收入>税率销售收入的确认:,采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现•付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现•采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 .采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托销售开发产品的 ,,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现采取包销方式委托销售开发产品的,,(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的, , ,地理位置,编号,数量,单价,金额,,应按以下原则确认收入的实现:将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现 .以非货币性资产分成形式取得收入的,:下列行为应视同销售确认收入:将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;将开发产品转作经营性资产;将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者 ;以开发产品抵偿债务;以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产•视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现 •说明:预售收入""=销售收入政策""=执行掌握税率:5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》 (财税字[2003]016号)"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权 ,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 ."注:土地使用权销售或转让收入一土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目 一不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税,企业所得税 基本规定应纳企业所得税二计税利润X税率(33%)应税收入的确认:,收入的确认与营业税销售收入相同•,关于开发产品预售收入确认问题•房地产开发企业采取预售