建设项目可行性研究报告.docx

建设项目可行性研究报告.docx建设项目可行性研究报告第一部分、第二部分、第三部分、第四部分、第五部分、第六部分、第七部分、第八部分、项目研究背景房地产市场分析地块SWOT分析产品客户定位产品规划建议产品价格定位(方案对比)推广(营销)建议推广(广告)建议第一部分、项目研究背景为准确市场定位,我们对青园项H进行了前期的市场调研。根据该项调研性质,我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式,依托长沙市商詁住宅市场(主要为城南板块)相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达到如下ri标:1、 了解全国地区、屮南地区、长沙市地产市场的整体状况及变动趋势;2、 了解长沙市住宅市场产品设计的发展趋势;3、 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况;4、 掌握青园项FI所处地块的基本特征;5、 掌握青园项n周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;6、 明确青园项H与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在;7、 掌握H标消费群体及业内专业人士对项H的初步认知;8、 明确青园项H构建优势的市场机会及金业机会;9、 提出青园项H的市场定位(包括项H定位、H标客户定位等)的若干思路;10、 提出青园项FI在后期产詁包装设计屮的若干思路和建议;11、 提岀青园项H营销建议积推广思路;第二部分、房地产市场分析宏观区域环境分析2012年国家的房地产政策及其主要影响1、2012年住建部的政策,继续货币政策收紧,房地产限购,限价,限卖等严格政策来控制投资投机需求,控制房价上涨不动摇。与此同吋大力建设保障性住房,满足房地产11J•场的刚性需求。货币政策在收紧的同吋乂向宽松做出微调,屮国银行从2012年2刀24H起,,以使房地产市场具有一定的弹性,刺激消费。——与长沙类似的二线省会城市的房地产市场的分析1、 我国正在进行大规模的城镇化进程,而一线城市城镇化进程已基本完成,未来屮国城市化重心将更多的转移到二、三线城市,住房市场的发展空间也转移到了二线城市,二线城市房地产市场需求增大。2、 一线城市由于受到刚性房价的影响,大多屮薪阶层的消费者都转向了二线城市的住房市场3、 像长沙这样的二线城市由于各种轨道交通如高铁的建成减弱了与一线城市的地域差异4、 长沙等城市IT前土地资源价格和房价均明显低于北上广深,房价有较大的上升空间长沙市2012年全市经济和房地产市场总体发展情况的预测和分析1、长沙市处于城市化发展加速期,H前长沙市人口约为300万,并且迅速增长,同吋长沙市处于长株潭城市群的核心,在产业结构上能与株洲和湘潭进行互补,人才资源也能互补。2011年长沙市经济发展状况,,%,,%,,%,%;%,2012年在国家基本房地产政策不变的情况,预计长沙市房地产市场会继续2011的发展趋势。2、长沙市房地产市场本地的硬性需求。H前尚有235家企业共计54344职工尚未享受到房改政策和足够的而积来居住,旧城改造屮还遗留约400多栋,6000多户,6000多户,20000多人的散户,与此同时全市近50万外来务工人员居住条件差,市场缺口还是挺大的。加上一线城市购房者的内迁,供求关系持续会比较紧张,房价难以降低。3、从整体房产市场环境看,政府政策和居民消费能力分析,长沙经济与房地产市场的发展趋势0、从居民消费能力分析,工资上涨对于拉动房地产消费和投资会起到积极作用。b、从居民家庭消费性支出结构分析,改善居住条件的消费比重将有比较大的增长。房地产会继续稳步健康发展,价格不会出现大的波动。c、旧城改造,买新房。因旧房周边环境、旧房结构的局限和新房供给的影响,新的项H会不断的出现。同吋政府为了保证财政收入的稳定增长会不断鼓励新的项H的开发,拉动内需。d、南城人口密度小,道路畅通,房价屮高,可选择。随着政府基础设施的完善、投资项H的增加,城市空间的南移,南城房价有一定的升值空间。第三部分、地块SWOT分析一、宏观经济分析1・货币政策:继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策(2012)2•行政政策:继续实施国家宏观调控,对房地产市场进行干预,但二三线城市的价格会维持稳定。国家限购政策的提岀,会影响房地产市场走向。3•税收政策:房地产税收政策有一定提高,对购房率有一定影响(%)4•经济增长状况:屮国整体经济维持迅猛发展,整体还会维持一定的增长速度,前进看好。二、SWOT分析项目优势分轿|(Strength)•地块位于的南二环周边,是市内尤其是城市南部地区居住的优质地块;•地块毗邻南二环,交通路网发达,市政设施完善的优势较为突出;地块周边1公里半径内市政配套齐全,商业设施(橙子街区