房地产投资分析.doc

房地产投资分析绪论房地产1、法律《辞海》定义:物质构成上由房产和地产两部分组成,使用形态上房产和地产是不可分的,价值形态上房产和地产是可分割的。2、金融《辞海》定义:房地产是房屋建筑与土地的总称;实体上,房依地建,地为载体;价值上,房因地价,地因房贵;房地产是人类最基本的生产生活资料。3、房地产定义:指土地、建筑物与土地、建筑物不可分离的部分和附带的各种权益。房地产:实物:土地、建筑物(房屋、构筑物)、附着物权益:所有权、处分4、房地产特性:1、不可移动(位置固定性)2、非同质性3、相互影响性4、保值增值性5、消费、投资双重属性6、数量有限性7、长期使用性8、难以变现性二、房地产投资1、投资:事先垫付一定资本,以获得资金的收益或增值为目的,用于开发或经营某项事业的行为。2、房地产投资:以获得未来的房地产的收益为目的,预先垫付一定资本,直接或间接参加开发或经营房地产事业的行为。3、房地产投资收益类型:1、现金2、避税收入3、无形的收益4、主体:企业为主投资对象:有形或无形(房地产债券、房产公司股票、投资房产中介)双重含义:一、资金;二、行为5、作用:1)对经济发展有巨大的推动作用宏观2)对相关产业具有推动作用中观3)对投资者消费作用明显,挤压其他消费微观三、房地产投资的特征:对地段选择特别重要资金量巨大投资回收期长受政策影响性强房地产投资具有专业管理的依赖性适应性强(适应市场环境变化,投资主题会调整房地产的使用功能的方便程度)增添设施、完善功能、多种用途四、房地产投资类型(形式)按投资对象分为:(1)土地投资:将投资所需的资金投入到土地开发经营当中,以获取土地收益(2)房地产开发投资(增量投资):将资金投入到房地产开发中,以出售房、地产来获取收益(3)房地产经营投资:以房地产经营(写字楼出租)为投资对象,包括取得房地产的费用,经营房地产的费用,以经营房地产来获取收益(4)房地产证券投资(间接投资):投资主体不直接将资金投入到房地产实体,而是投入到房地产证券当中,间接地获取房地产收益(5)房地产中介(经纪人机构)投资:将资金投入到与房地产相关的资讯服务、评估等中介机构的投资(6)房地产管理服务投资:将资金投入到物业管理、组织机构中。2、按投资的物业类型分为:(1)居住物业投资:公共住房、商品房(2)商业物业投资:商铺、写字楼(经营型、具有收益性)(3)工业物业投资:仓储、工厂(4)酒店与休闲娱乐设施投资:会议、旅游、商务、休闲、酒店、主题公园、度假村(5)特殊物业投资:需要政府特殊许可才能进行的投资,加油站、机场房地产投资利弊:利:(1)回报率高(2)高抗通胀能力(3)易于融资(4)可以避税所得税金额=收入总额-工商统一税-(经营成本+折旧+推销成本+贷款利息)(5)潜在增值(6)可获得多重收益弊:(1)资金量巨大(2)回收期长(3)技巧性强(4)合作性太强(5)变现性差(6)固定性六、房地产投资资金来源(1)自有资金(2)银行资金(贷款)银行或非银行(信托、资金、保险公司、投资公司、担保)的金融机构(3)集资:房地产投资主体通过吸收社会闲散资金,如债、股票(4)利用外资(5)财政拨款(6)预售:未建成前预先销售(7)承包商带资承包垫付工程款,获得项目承包权房地产投资形成条件:(1)投资主体具有投资房地产的愿望(2)投资主体具有足够的可以投放的资金(3)投资者找到投资机会(4)满意的投资回报房地产投资原则:(1)满足市场需求的原则(针对开发主体)(2)充分准备的原则(考察市场行情,可行性研究)(3)注重投资规模程度的原则(4)背靠大树好乘凉的原则(合作)(5)风险收益适当原则(“一三”法则)(6)优化投资结构原则(投资回收期长)20%-30%后备资金(见效快、周期短、易变现)(7)积极稳妥的投资原则(量财力而行)(8)利用财务杠杆的原则(以小搏大)(9)发挥特色的原则(10)战略比战术重要原则(回收期长、不特定性)房地产投资与投机:投机属于投资范畴,是投资的一种特殊行为房地产投机:是在法律允许范围内,由于市场不健全,政府调控不灵,而对社会整体产生负效果的房地产投资行为区别与联系:1、转手倒卖行为发生频率不同期望的利润不同(投机期望获得高于正常利润的利润)风险区别4、持有时间5、心理6、职责权利、合同规范都需投入一定量的资本,研究市场,获取利润房地产投资分析研究对象、范围、方法对象:研究房地产投资的运动规律、经济效率、决策方法内容(范围):1、房地产投资的运动过程、规律(资金运动)2、房地产投资市场分析3、房地产投资经济效益分析4、投资项目的可行性分析5、房地产投资决策6、投资风险分析(系统风险、系统外风险)方法:定性分析:头脑风暴、德尔菲、外推、幕景法定量分析:期望值、直观比较法静态分析:简单动态分析:复杂意义(作用):1、研究房