投资性房地产.doc

《企业会计准则第3号——投资性房地产》比较与分析一、新准则的主要内容(一)制定背景随着经济的发展和投资观念的改变,对有关房地产或物业项目进行投资,逐渐成为一种时尚。但是由于投资性房地产在经过数年之后,其市场价值往往超过其账面价值,同时对于房地产的投资一般金额大,周期长、流动性和变现能力较差,通常具有高风险高收益并存的特点。所以,对于投资性房地产,如果将其作为一般的固定资产看待井提取折;日,其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。同样的,将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理,也是不合适的。在这样的情况下,为了规范投资性房地产的确认,计量和相关信息的披露,我国财政部于2006年2月根据《企业会计准则——基本准则》,发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(下称新准则)。(二)主要内容新准则由总则、确认和初始计量,后续计量。转换、处置,披露等内容组成。1.“总则”部分指出:投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括:(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的上地使用权;(3)已出租的建筑物。而企业为生产商品。提供劳务或者经营管理而持有的房地产或作为存货的房地产不属于投资性房地产。企业代建的房地产,适用《企业会计准则第15号——建造合同》;投资性房地产的租金收入和售后祖回的处理,适用《企业会计准则第21号——租赁》。“确认和初始计量”部分,明确规定只有同时满足下列两项条件的,才能予以确认为投资性房地产:(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。“后续计量”部分,新准则允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,但对采用公允价值模式的条件进行了限制,只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才能采用公允价值模式。应当同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。“转换”部分,强调指出当企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。并规定在采用公允价值模式计量时,投资性房地产应按照转换当日的公允价值什价:(1)其他资产转换为投资性房地产的,公允价值与账面价值差额部分计人当期损益:(2)投资性房地产转换为其他资产的,公允价值小于原账面价值的,其差额计人当期损益;公允价值大于原账面价值的,其差额计人所有者权益。“处置”部分,说明当企业出售。转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益,不进行追溯调整。:(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式;(2)采用成本模式的,投资性房地产的折旧或摊销,以及减值准备的计提情况;(3)采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响:(4)房地产转换情况,理由,以及对损益或所有者权益的影响;(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。二、新准则与原会计制度差异比较(一)会计科日的差异在我国发布新准则前,业务处理上并不划分投资性房地产,有关业务通