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中美购物中心投融资模式比较
美国模式
购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史,已经作为一个产业服务于城镇居民和国民经济,其投融资模式也已经相对成熟和固定化。
大型购物中心投资模式
在美国,大型购物中心的规划、投资、开发,到出租经营管理,均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后,通过出租经营,以收取租金的方式获取投资回报,并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商,不仅具有雄厚的资金势力,还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点:
投资机构组合:购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。
经营模式:出租经营。
管理模式:开发商自己的管理公司、专业管理商等。
中小型购物中心投资模式
对于中小型购物中心,其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后,可能出售部分商铺给商铺投资者(出售部分面积占项目总面积的比例较小,并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议),然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。
投资机构组合:购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产业基金及商铺投资者。
经营模式:出租经营或出售后返租经营。
管理模式:开发商自己的管理公司、专业管理商等。
资金来源
购物中心投资额大,动辄是上亿美元,超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元,而且是采取出租的形式获取投资回报,投资回收期一般为7—10年甚至更长,所以大型购物中心的融资是项目开工前必须解决的难题。美国发展购物中心的主要资金来源主要有以下几方面:
购物中心投资商、开发商
美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争,已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌,这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心,是美国购物中心产业的主力军。比如西盟地产集团(Simon Property Group)在美国境内拥有250多家购物中心,GGP地产公司(General Growth Properties)拥有160多家购物中心,这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts缩写为REITs)和产业基金
目前在美国操作的REITs大约有300家,其中约200家REITs可上市交易,资产总计超过3000亿美元,另外约100家REITs没有上市。这些REITs可分为三种类型,即股权类、债券类和混合类,它们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心,也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上,许多购物中心投资商本来就是REITs,比如美国最大的购物中心所有者KIMCO,其在美国和加拿大拥有525家购物中心,就是一家在纽约证券交易所上市的REITs。房地产产业基金也是购物中心的主要投资者,产业基金的操作与REITs的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说,美国的REITs和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。
购物中心专业管理公司
在美国除了购物中心投资商、开发商拥有的购物中心