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政策创新广东“三旧”改造有关情况介绍(二)2008年底,广东省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议,将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。经过近十年的实践探索,广东省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验。目前,“三旧”改造已成为广东城市更新的推进器,本平台从今天起,将陆续介绍广东“三旧”改造有关情况。2017年8月,广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合出台《广东省“三旧”改造税收指引》,将“三旧”改造分为三大类九种模式。即:第一大类为政府主导,分为政府收储、政府统租、综合整治(政府出资)3种模式;第二大类为政府和市场方合作,分为以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理2种模式;第三大类为市场方主导,分为农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造4种模式。《广东省“三旧”改造税收指引》,基于每种模式的典型案例,梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项,用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。另外,明确《指引》未尽事宜,按照税收法律、法规及相关规定执行,今后国家和省有新规定的,则按新规定执行。应当看到,“三旧”改造属于存量建设用地的再开发,与新增建设用地开发存在明显差异。而现行税收政策体系是按照新增建设用地开发制定,加上“营改增”改革的全面铺开,“三旧”改造税收政策的缺失,不利于“三旧”改造的进一步推进。因此,《指引》的出台对切实解决“三旧”改造配套税收政策难题、给开发企业以明确预期有重要指导作用。关于印发《广东省“三旧”改造税收指引》的通知(粤地税发[2017]68号)按照《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)中省税务主管部门负责制订“三旧”改造相关税收指引的要求,广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅联合制定本指引。本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。第一大类政府主导模式分为:政府收储、政府统租、综合整治(政府出资)三种模式;第二大类政府和市场方合作模式分为:以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式;第三大类市场方主导模式分为:农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。本指引基于每种模式的典型案例,梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项,用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的,按新规定执行。第一大类:(含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况,下同)、收购储备土地并完成拆迁平整后出让,由受让人开发建设的情形,属于比较传统的改造模式。(政府征收方式)A市某旧厂房拆除重建改造项目,原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为:一、政府依照城市发展规划,按照法定程序,收回原厂房用地,并向原厂房权属人(被征收方)支付补偿(货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式,包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿)。二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后,政府通过公开方式出让土地。三、某商业地产公司(受让方)竞得土地后,向政府支付土地出让价款,并将该项目打造成为大型城市商业综合体。(原权属人)被征收方的厂房用地被政府收回,并取得货币或实物补偿。一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定,土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。二、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定,对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。三、契税根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第(四)项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函〔2007〕127号)规定,被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,异地或原地重新承受土地、房屋权属,其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的,免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。四、企业所得税(一)符合政策性搬迁规定情形的,根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局