世联XXXX年东莞万科翡丽山点对点竞品分析.ppt

万科翡丽山点对点竞品分析翡丽山项目组:刘忆樊佃世聯地產目录PART1宏观市场解析PAR豪宅板块比较PAR竞品点对点分析世聯地產宏观市场分析世聯地產新国八条对东莞楼市发展影响预判二套房首付提高至60%,预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税,使投资客户风险加大;2010年二于房交投活跃,而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低在加上新房较多分流客户,预计二手房成交量有所下滑,更多客户将转向一手房置业投资。假设东莞不限购,东莞市场今年政策环境与去年相差不大,二套房贷五成提高到六成,更多的是心里层面的影响,刚性需求仍要买房,改善性需求一直是压抑,超大户型置业者资金实力雄厚,影响较小;如果出现限购,预计对项目产品较大影响,建议抢在限购前提前开盘新国八条新政解读新国八条应对口径世聯地產2010年东莞豪宅洋房市场分析1、,合计1683套,,合计140套,%:成交均价12288元/m,问比增长3220%010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况:2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况:豪宅洋磨控面积万r)应套数图↑3935成交面积万r)↑4490成文套数(套东中原中C成交均价(元/r)豪宅洋房也从2008年的10068元/吖稳步上涨至据东莞中原研究中心监测数据显示,2010年东莞豪宅洋」2010年的12788元/m3。随着别墅资源的稀缺,,合计1693套,按面积同比2009年大及东莞高端收入群体増多,%;,合计1406套,同比上涨品,预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间,%:成交均价12788元/m,同比增长时成交均价也还会进一步上升。2010年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。世聯地產2、2010年东莞豪宅洋房市场供应情况2010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。豪宅洋房新增供应面积集中于1502350m,呈现出面积小型化的趋势。0年东凭费右洋增供血区域市直年以来京豪宅岸断增供立面积区网分布出中原地1001001301502020250250330150350以上数保来末中串心从上图来看,2010年东莞豪宅洋房新增供应分布在四个区域,其中松山湖的比重最大,达到了近75%,主要为锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号供应。另外厚街镇的横岗湖片区由丰泰·观山碧水二期供应,也占据17%的比重世聯地產3、2010年东莞豪宅洋房市场成交情况豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。然山湖片区豪宅洋房成交均价最高,为1339元/m2010年东元豪宅淋房成交区嬷分布匡2010年东乘豪宅洋房成交量价区域分布图20000中原地产10630104观溯片区环岗湖片区黄旗山片区水山片区松山片区测片区环同片区黄旗山片区水山片区松山片区中原哥究反交面积万m)“反交****价/豪宅洋房成交主要分布于松山湖片区和黄旗山片区,菲五大豪宅洋房片区中,所有片区成交均价全部过两者占据了近9成的比重。这主要是因为两地的豪宅洋菲其中又以以松山湖片区的成交均价最高,达到13397房供应量最大。另外,松山湖和黄旗山片区的山水资非元/m源出众,两地富豪集中,市场需求量大,也使得两地豪宅洋房需求量一直居高不下世聯地產4、2010年东莞豪宅洋房市场成交价格黄旗山和黄岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨,松山湖和水濠山片区后发优勢明显。2003年以来东豪宅洋房片区成交均价走势图20000中中原地产NTAL12021CHINA13292339泛观洲港片区环岗湖片区黄旗山片区水源山片区松山潮片区口208年■2009午口2010年数哲来漂东莞中票研究中从208年以来东莞豪宅洋房成交均价走势来看,黄旗山和横岗湖片区成交均价在稳步上涨,尤其是橫岗淛片区,豪宅洋房成交均价逐年攀升,从这些也可以看出,豪宅洋房的价格极具上涨潜力,长期看涨。唯一例外的则是观澜湖片区,自2008年后就一直处于下滑通道,2010年成交均价仅有10860元/m。而水濂山和松山湖片区则由于豪宅洋房产品于2010年新上市,因此暂无比较。但对比黄旗山和横岗湖片区,由于两大片区还处于开发起始阶段,从黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房发展历程来看,可以说水濂山和松山湖片区后发优势非常明显世聯地產5、2010年东莞豪宅洋房市场成交面积及价格区间超大户型的豪宅注房市场需求在逐年下座,市场成交集中于150250m面积段成交均价上涨较快,总价200万元以下的豪宅注房比至渐趋下摩,市场需求浙向200400万元集中,顶级资源型豪宅注房仍然最受欢迎D年以来末死豪宅浑沉交面积区闹升布盖原地产中原地901O01C0-150口20