经典报告电子城市场调查报告.docx

惠阳电子城市场调查报告深圳市金佰利物业顾问有限公司2005-10-13目录一、 调查对象 3 二、 调查目的 3……三、 调查方法 3……四、 调查内容 3……临街铺面 3•…主要商场 10 •…在售项目 14••…五、 招商竞争对手分析 16六、 销售竞争对手分析 17七、 结论 18……八、 项目建议 19•…惠阳电子城市场调查报告一、调查对象:临街商业:南门大街临街铺、万顺一路临街铺、开城大道临街铺中央商场:、惠阳商贸广场、恒金百货、长运商场、万联商场、时代广场在售/租项目:中铭豪园、裕华广场、昊康广场、开城豪庭、迪吉图数码城、调查方法:口头访问调查二、 调查目的:1、 了解惠阳主要繁华街道的临街铺面和商场的租金水平、业态及经营状况。2、 了解惠阳在售或租商业项目的销售情况、销售价格、返租率及商业定位。3、 为惠阳电子城的价格定位、租金定位、返租率、返租年限提供参考依据。三、 调查内容:1、临街铺面开城大道(1)开城大道是惠阳通讯行业比较集中的区域, 移动惠阳分公司、惠阳电信分局也座落在此,有经营通讯店面有22家(见附表一),可以称得上通讯一条街。(2) 开城大道租金水平大体上可以以叶挺路、中山路为界,划分三个不同的租金水平段:开城大道北(以叶挺路为界往北路段)租金约为 70—100元/平米;叶挺路到中山路段租金约为50—80元/平米;中山路往南路段租金约为35—50元/平米。但经营通讯产品的店面由于选择的位置很好,大多位于十字路口,因此他们的租金都保持在70—80元的水平。附表一:注:以上租金都是按实际使用面积计算万顺一路1、 ???万顺一路是惠阳业态比较单一的一条街,以叶挺西路为界,往北是惠阳的电脑一条街,汇集34(见附表二)家从事电脑、办公用品及耗材经营的店铺;往南为窗帘一条街。2、 ???由于万顺一路离惠阳核心商圈较远,但是从事电脑行业的商家较为集中,因此租金一直保持在30-50元/平方米的区间。附表二:注:以上租金都是按实际使用面积计算。南门大街1、???南门大街是惠阳的传统老商业中心,商业气氛浓厚,惠阳一些传统较大的商场座落其中,如长运商场等,在加上近在咫尺的麦当劳、惠阳商贸广场以及正在筹建的沃尔玛,致使其租金水平一直保持在100元/平方米的水平。2、??南门大街由于是传统的商业中心,经营业态多种多样,汇集了服饰、娱乐、酒店等行业,其中以服饰店面最多,经营大体上为良好。小结:1、 惠阳区的电子市场主要由通讯、电脑、办公耗材、办公用品四大部分组成。临街铺面中经营通讯产品的主要集中在开城大道,电脑、办公耗材、办公用品主要集中在万顺一路。2、 租金水平上经营通讯产品的租金略高于经营电脑、办公耗材、办公用品的租金。3、 单个店面经营的面积要求:通讯大于电脑、办公耗材、办公用品。惠阳中央商场惠阳商贸广场商场简介惠阳商贸广场是目前惠阳的商业龙头,总层数为5层,总面积约为10000平米,为惠阳最大。虽然目前只有一、二、三楼在营业,地下负一层为惠阳最着名的好宜多超市,经过5年的经营和调整,已成为惠阳最具商业活力的大型商场。经营情况商场一楼主要是由一些服装、鞋帽、珠宝、化妆品、文化和通讯用品。二楼主要是中高档的品牌服装。三楼主要是家具、儿童服装鞋帽和儿童游乐场。经过5年的经营调整,随着商场管理水平的提高以及商家的优胜劣汰,坚持下来的商家的生意还不错,有一定的盈利空间。租金及售价全商场商铺的出租率为80%,—楼租金为100-120元/平方米,二楼为50-60元/平方米,三楼约为35-50元/平方米。管理方式及管理费收取商贸城的管理比较规范,专门的物业管理公司负责全面的管理工作,比如日常的维护、清洁、保安以及租金和水电费和代收税费等。管理费的收取为27元平方米(包含空调费)。,地处开城大道和白云路交汇处,地段一流,屈居第二是由于它的面积相对商贸广场就小多了,但与商贸广场相同的是也有 5年的经营历史了,过去几年中经营状况并不怎么好,但经过今年重新装修和引进品牌店,,以休闲品牌为主,二楼主要是超市、服饰、通讯产品。总体来说一楼的经营由于都是品牌经营,所以经营情况良好,二楼由于锦惠大厦的装修,使得通讯产品经营的迁入,经营得到较大的改善。3租售价格情况恒金百货的租金比商贸低,一楼的内铺为80元/月、临街为130元/月、二楼约为50元/月,由于一楼通过装修改造和引进品牌店服装,使得租金水平相对去年的租金水平有20元的增幅。,管理都由物业管理公司统一管理。管理公司与开发商签订10年的合约,合同期间由管理公司代行开发商的所有权利和义务。管理费的收取:冬天为 14元/月,夏天为18元/月(但电费自装表计算)长运百货1商场