房地产开发企业会计实务.doc

房地产开发企业会计实务一、认识房地产及房地产开发企业(一)房地产房地产又称不动产,是房产与地产的总称。其中,房产是指各种房屋财产,包括民用住宅、工业厂房、商业店铺以及文化、教育、卫生、体育、餐饮、娱乐、办公用房等;地产是指土地财产,包括土地和地下各种基础设施,如供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等地下管线以及地面道路等。由于房地产是土地和房屋及其权属的总称,对于土地和房屋可以按以下方法分类: (1)根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为9类:①居住用地;②公用设施用地(含商业用地);③工业用地;④仓储用地;⑤对外交通用地;⑥道路广场用地;⑦市政公用设施用地;⑧绿化用地;⑨特殊用地。(2)按照房屋的使用功能可以分为6类:①居住用途的房屋;②工业用途的房屋;③商业用途的房屋;④文体娱乐设施;⑤政府和公用设施;⑥多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。(二)房地产开发企业 ,是指具有法人资格,以营利为目的,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,主要从事房地产开发和经营活动的经济组织。它从购买土地使用权开始,经过项目策划、规划设计、施工建设等过程,建成房地产商品并对外出售或出租。 : (1)土地开发和经营。(2)房屋开发和经营。已开发完工的房屋,按其用途不同可以分为商品房、投资房、周转房和代建房等。其中,商品房是指为销售而开发建设的各种房屋;投资房是指用于出租经营的各种房屋;周转房是指用于安置动迁居民周转使用的房屋;代建房是指接受地方政府和其他单位的委托而开发建设的各种房屋。(3)城市基础设施和公共配套设施的开发。(4)代建工程的开发,是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托,代为开发建设的各类工程,包括土地开发工程、房屋建筑工程、道路修筑工程,供水、供电、供气、供热管道敷设工程,园林绿化工程、旅游风景工程,以及其他市政公用设施等工程。此外,许多房地产开发企业具备自行施工的能力,从事建筑安装施工活动,并广泛开展工业、商业、旅游、饮食服务业以及商品房售后服务等多种经营业务。 : (1)业务内容的复杂性; (2)协作关系的广泛性; (3)交易方式的多样性; (4)结算关系的复杂性; (5)开发市场的区域性; (6)政策法规的制约性; (7)投资金额的大量性和开发建设的长期性; (8)开发经营的高风险性。二、房地产项目的运作流程房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目,包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为,其运作流程主要包括以下几个阶段: (一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节,也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下: (1)开发的前提是取得土地,目前主要实行招、拍、挂方式,向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。(2)房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批,具有充分的自主权,而房地产开发企业在开工前,要通过政府的立项审批和规划审批。(3)用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批,取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。(二)建设施工阶段在该阶段,房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案,通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程,并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段的特点如下: (1)开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。(2)开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后,开发产品才可上市交易。(3)市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件,房地产开发企业的开发产品才能交付使用。(4)对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。(5)建设周期长,投资大。房地产项目的建设周期一般都很长,整个过程往往几年才能全部完成。(三)销售或自持阶段对于销售物业模式,是指房地产开发企业通过出售房地产,回笼资金、实现利润;而对于自持物业模式,是指房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式,取得租金或经营收入。 (1)销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资