房地产开发全套流程.doc

房地产开发全套流程目录第一章房地产开发程序简介 1第二章房地产开发公司的设立 6第一步房地产开发公司设立的法律程序 6第一项房地产开发公司设立的相关税费 6第三章土地使用权取得流程 6第二步取得开发土地使用权的法律程序 6第二项取得开发土地使用权的相关税费 9第三步拆迁安置阶段的法律程序 9第三项拆迁安置阶段的相关税费 10第四章房地产开发阶段 10第四步立项和可行性研究的法律程序 10第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 11第五步规划设计和市政配套法律程序 11第五项规划设计和市政配套的相关税费 12第五章项目建设阶段 12第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 12第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 14第六章销售经营阶段 15第七步销售经营阶段的法律程序 16第七项销售经营阶段的相关税费 16第七章物业管理 17第八步物业管理阶段的法律程序 17第八项物业管理阶段的相关税费 17附录:房地产开发专业术语 18第一节面积类 18第二节价格类 20第三节实务类 22第四节管理政策类 30第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设,房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。1预售由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件,《城市商品房预售管理办法》第五条规定:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。2)现售商品房现售,应当符合以下条件:(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务,融资运作据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化****俗等研究,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究,此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量,编制可研报告旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局