江苏泰州莱茵东郡商业中心项目市场调研及定价策略提报.docx

谨呈:泰州莱茵达置业有限公司泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报报告目录分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议2招商方案建议回顾十年调控政策,却落下“理想很丰满,现实很骨感”的局面。2013适逢中国政府换届,商业地产面对史上最犀利“新国五条”,弊大于利。第一部分房地产政策分析分章节报告内容一房地产政策分析12003-2012年调控政策回顾2新国五条对商业地产的影响二城市宏观环境分析1泰州整体房地产市场发展概况2城市经济指标及消费水平分析三泰州商业市场分析1泰州商业市场发展概况2区域商业发展现状分析3重点商业项目调研四项目商业本体分析1本体分析2项目SWOT分析3目标客户分析五定价策略分析1定价依据2定价方法六销售策略分析1销售方案建议1招商方案建议十年政策回顾第一阶段效果欠佳,《关于促进房地产市场调控内容:确定房地产业为国民经济支柱产业;增加普通商品房供应;控制高档商品房建设;加强对土地市场的宏观调控;整顿和规当年全国住宅均价2213元持续健康发展的通知》范房地产市场秩序;继续推进现有房出售;搞活住房二级市场。《关于深入开展土地市调控内容:继续深入开展土地市场治理整顿;严格执行土地利用总当年全国住宅均价2549元场之力整顿严格土地管理的紧体规划和年度规划。急通知》:稳房价不力要问责地方政府负责人;着力增加普通商品《关于切实稳定住房价格的通房、经适房和廉租房供给;合理拆迁,严控被动性住房需求;正确知》引导居民合理消费预期。调控内容:各地要公布两年商品房和经适房建设规模;;加强对普通商品房和经适房价格调控;完善城镇《加强房地产市场引导和调控廉租住房制度;加大房地产交易行为调节力度;商业银行要加强对的八条措施》房地产贷款和个贷管理;严肃查处违法违规销售行为;完善信息披露制度,增强政策透明度。调控内容:%以上;购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业税;开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷;个人住房按揭《关于调整住房供应结构稳定当年全国住宅均价3132元贷款首付比例不得低于30%;加大对闲置土地的处置力度,2年未动住房价格的意见》工开发的无偿收回;进一步整顿和规范房地产市场秩序,严格查处捂盘围房等行为。十年政策回顾第二、第三阶段效果显著,“救市”“救危机”相结合调控方向鼓励住房消费和房产开发投资,《国务院关于解调控内容:多渠道解决城市低收入家庭住房困难;建立当年全国住宅决城市低收入家庭住房健全廉租房制度;改进和规范经济适用住房制度;严格均价3665元困难的若干意见》经济适用住房上市交易管理。调控内容:进一步鼓励普通商品住房消费;《关于促进房型和改善型住房消费信贷支持力度,享受贷款利率和首付款比例优惠;对住房转让环节营业税由5年改为2年免当年全国住宅地产市场健康发展的若征,按收入差额征收营业税;支持房企合理融资需求;均价3655元干意见》各地采取鼓励住房合理消费,促进楼市健康发展的政策措施。十年政策回顾第四阶段史上最严调控陆续出台,效果显著遏制房价快速上涨,促进合理回归,加强住房保障建设时间调控内容均价调控内容:增加保障房和普通商品房有效供给;%;依法查处价格欺诈、哄《关于促进房地产市场平抬房价及违反明码标价行为;力争2012年末解决1540万户稳健康发展的通知》低收入住房困难家庭住房问题;外资境内投资房地产要严当年全国住宅格按照现行政策执行。:推进保障房建设不力要追究责任;贷款购买二均价4727元套房家庭首付比例不得低于50%,贷款利率不低于基准利《;各地要明确保障房、中小套型普通商品房建设房价过快上涨的通知》数量和比例;确保2012年建设完成保障性住房300万套;加强房企购地和融资监管,完善信息披露制度。调控内容:;多渠道筹集保障房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面;个人购房不足5年转手按销售收入全