房地产企业（北京）税务检查及土地增值税清算应对.doc

房地产企业(北京)税务检查及土地增值税清算应对
房地产企业(北京)

税务检查及土地增值税清算应对
2008年*月
郭伟税务工作室
基本结构
总体说明
挑战与风险
应对方案
税收专项检查
土地增值税清算
总体说明
近年来,作为处于社会舆论风口浪尖的房地产业,一直位于国家宏观调控的核心位置,税务机关更是前所未有的加大对房地产企业税收的征管力度,以强化税收调节功能。如何在新的税收征管环境下规避税收风险,创造税务价值,成为很多房地产企业当前所面临的最大挑战。
随着土地增值税清算的国税发[2006]187号文件的下发,在地产界引起始料未及的震荡。
2008年房地产业又继续被国家税务总局列为税务稽查重点行业。
现在,无论是抗拒、迟疑还是观望都改变不了上述的事实。房地产企业应该平静下来,开始全面正视土地增值税清算工作。
基本结构
总体说明
形势分析
应对方案
税收专项检查
土地增值税清算
形势分析
在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种多达12个。
从近几年对房地产企业检查情况来看,大部分企业的会计核算失真,偷漏税款比较普遍,而近期公布的房地产涉税案件调查结果显示,约有90%的房地产企业存在涉税问题,且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化趋势。
形势分析
在有效保护税务价值的前提下,
实现企业税务价值的最大化。
无形价值
保护
创造
有形价值
最终目的
?
保护税务价值所面临的挑战
形势分析
保护税务价值
税收政策方面
征管形势方面
各部委联合检查
企业的税务观念
* 上述的标识内容将会在后页进行相应的简单解释说明。
①
②
④
③
所面临的挑战
形势分析
七项政策综合调控房企税收(包括31号文)
税收专项检查工作(国税发[2007]22号)
房地产税源信息管理(京地税地〔2007〕126 号)
土地增值税清算(北京相关共45个文件)
贯彻落实建设部等八部门专项整治的通知(国税发[2007]69号)
……
房地产企业如何面对?
①税收政策
形势分析
②税务征管形势
发改委:立项批复信息
规划部门:项目性质、面积、公共设施
“四位一体”链条
总体征管
“一体化管理”模式
房地产税源信息管理
房地产税收
综合治税网络
建设部门:拆迁、工程
土地管理部门:出让金
房屋管理部门:面积、销售许可证
形势分析
总局:2007年6月18日,国家税务总局下发关于贯彻落实建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》的通知(国税发[2007]69号)强调:
各地税务机关开展土地增值税执法检查,建立土地增值税重点税源户监控制度;
加强内外协调,形成专项整治工作合力;(加强国税、地税之间,异地税务机关之间,税务机关与公安、检察、法院、海关、工商、银行、国土、房管等部门之间的协调配合)
重点查处一批大案要案,选择一些典型案例予以曝光。
③纳税检查(1/2)
形势分析
③纳税检查(2/2)
北京:从2006年查处的131件重大案件中,涉及房地产及物业管理企业的71件,占54%,涉及建筑安装企业的15件,占11%,涉及宾馆饭店业、餐饮业等其他行业企业的39件,占30%。
形势分析
④涉税误区
通过关系解决企业的所有税务问题
财务部门就可以处理好所有涉税问题
企业未发生税务处罚,就没有涉税问题
行政许可法实施后企业就没有涉税风险*
* 随着行政许可法的实施,国家税务总局取消了多项涉税管理项目的审批权,企业的纳税自主权扩大了,纳税审批程序减少了。因此许多企业直观地简单认为,企业有了更多的纳税事务自由裁量权,企业几乎就没有涉税风险了,实为一大误解。
形势分析
保护房企税务价值所面临的主要挑战
土地增值税清算
房企税收专项检查
个税专项检查
透明信息
通过税务机关已掌握的
模糊信息
利用税务机关可以采集的
隐藏信息
税务机关找到尚未掌握的
具体体现
应对方案
房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此,其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业,它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。
从以上特点可以看出房地产税收的复杂性与多样性,鉴于此,我们组织了各方专家对房地产企业税收专项检查及土地增值税清算事项进行了研究,设计了多种应对方案,我们愿意将我们的成果,与您分享。
基本结构
总体说明
形势分析
应对方案
税收专项检查
土地增值税清算