房地产开发企业土地增值税清算管理办法.doc

房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
京地税地〔2008〕92号
主讲人:张筱冰
一、总则
京地税地〔2008〕92号《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》
土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。
《土地增值税暂行条例》第八条“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税”
二、清算条件
第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:
(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。
(三)直接转让土地使用权的项目。
(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
二、清算条件
第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
第七条房地产开发企业建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。
三、清算申请与受理
凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请。
清算须提交的有关资料:
(一)国有土地使用权证书。
(二)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
(三)项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。
(四)商品房购销合同统计表并加盖公章,内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。
三、清算申请与受理
清算须提交的有关资料:
(五)能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。
(六)清算项目的销售许可证。
(七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
(八)已缴纳土地增值税的完税凭证。
(九)《土地增值税清算鉴证报告》。
(十)《土地增值税纳税申报表(一)》。
(十一)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
三、清算申请与受理
主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》,纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关受理后,向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》转入审核程序
四、清算审核
销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
1、销售收入
四、清算审核