房地产营销.docx

成都理工大学商学院课程论文专业市场营销课程名称行业营销之房地产营销学生姓名刘丽娜学号200908020225任课老师唐旖聃老师提交时间2011年11月4日考核成绩目录一、项目概要 4二、市场调查分析 4(一)、项目投资环境分析 41、经济环境 42、房地产政策及影响 53、房地产市场环境 74、城市环境 8(1)、城市基本情况 8(2)、城市总体规划 8(3)、城市定位 9(4)、城市发展目标 10(二)、项目自身情况分析 101、基本情况分析 102、建设条件 103、周边配套 11(三)、项目客户群分析 121、项目目标客户群 122、目标客户群基本特征 12(四)、项目竞争对手分析 121、竞争者的界定 122、竞争者对比 13(五)、项目SWOT分析 141、优势 142、劣势 143、机会 154、威胁 15三、项目定位分析 16(一)、项目综合定位 16(二)、项目目标客户群定位 16(三)、案名定位 16(四)、形象定位 17四、产品策略 17(一)、总平面规划 17(二)、建筑风格 18(三)、景观设计 18(四)、户型设计 19(五)、配套设施 20(六)、物业管理 20五、价格策略 21(一)、均价 21(二)、付款方式及优惠折扣 21六、推广策划 21(一)、分阶段的广告内容 211、资金投入策略 212、媒体广告策划 223、媒体选择 223、活动推广 23(1)、展览会推广活动 24(2)、落实有关物业管理事宜 24(3)、公关 24(4)、促销 24附录一 26附录二 28附录三 29“蓝水湾”房地产项目营销策划报告一、项目概要1、项目名称:蓝水湾2、项目性质:住宅用地3、绿化率:40%4、容积率:35、建筑密度:30%6、建筑面积:10万平方米7、项目地址:成都市成华区二仙桥东三段8、项目区位简介:“蓝水湾”位于成都市成华区二仙桥东路,沪蓉高速、十里店路、崔家店路及新成华大道的交口处,毗邻成都理工大学,交通位置优越。该项目规划用地50亩,预计规划10栋21层,建筑面积为100000平米。二、市场调查分析(一)、项目投资环境分析1、经济环境就目前而言,我国经济增长保持稳定,通胀压力依然显著,中央紧缩的政策保持不变,人民币利率和汇率进入了一个不断上升和升值的通道,房地产市场博弈依然处于僵滞观望状态。上半年的中国经济,总体可以概括为:宏观稳定,微观调整,适度通胀,经济总体表现为稳定趋好的形势。下半年,中国经济增长仍将保持在10%左右的潜在增长区间,%左右,CPI有望保持在5%左右的高位水平。成都市统计局数据显示,今年1-,%。开发投资额略有反弹,,,,接近7月投资额。受房交会影响,9月商品住宅开盘数量和可供应量较上月有所提高,同时也刺激了房地产开发投资额的回升。2、房地产政策及影响2010年4月,史上最严厉调控措施(新国十条)出台后,房地产市场正在发生双重巨变:第一,从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场;第二,从虚拟经济回归实体经济。这一过程漫长,却不可动摇。我市首部《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》日前全面出台,于2011年9月1日起正式施行。《意见》针对物业管理企业退出物业项目管理时容易出现4种易产生纠纷与矛盾的情形,分别对物管企业和业主委员会等做了不同的要求。若不按照《意见》规定,擅自退出物业项目管理的物管企业,将被记入企业信用档案,并作为不良行为记录向社会公布。国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。主要内容是:1、进一步落实地方政府责任;2、加大保障性安居工程建设力度;3、加强税收征管;4、强化差别化住房信贷政策;5、严格住房用地供应管理;6、合理引导住房需求;7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。该政策表明了国家对房地产市场调控的决心,对促进房地产市场平稳健康发展有较大作用,对解决城镇居民住房问题有积极的意义。住房和城乡建设部出台了《房地产经纪管理办法》。主要内容为:主要对管理的范围、机构和人员、房产经纪活动进行了规范,明确了监督管理机制和法律责任。该办法的出台,对于规范和促进三级市场健康有序发展有着积极而重大的意义,不仅有利于规范房地产经纪活动,对保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益也有积极的影响。成都市房管局出台了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》,其主要内容为:1、明确了全年保障房、廉租房的建设目标;2、公布了新建住房价格控制目标;3、暂时限定居民家庭购房套数;4、严格住房用地供应管理。该政策对于限购的时间、范围、对象等