太原长风居住区整体定位与物业发展建议.docx

太原长风居住区整体定位与物业发展建议太原事业部市场营销部2007年1月长风居住区项目着重解决以下3个问题第一部分 800亩整体定位第三部分 启动区产品建议800亩整体定位的研究思维导图项目界定市场背景 竞争特点客户分析发展战略项目定位地块基本指标u出让地块面积:(772亩);u总建筑面积:约118万平米;u住宅建筑面积:约112万平米;u住宅容积率:;u最大建筑密度:20%;u最小绿化率:35%;u控制高度:100米;u取地成本:150万/亩(毛地);合楼面地价700元/平米以上。——大盘项目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升地块边界清晰,相对较为规则,地块北侧目前的违章建、目价值造成一定消极影响。地块2面临街,一面临排洪沟,围合感、边界感明显。„地块西北侧的装饰广场将方 西北侧阳光假日城 北侧南中环 东侧滨河西路正的地块分割出一块,阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。„此次公告中因为时间的关系,太原市政府尚未与山西海天科技西侧新晋祠路海天科技公司现状公司进行详细谈判;但政府应允土地收回的可能性非常大。地块内部的苗圃 南侧冶浴河现状交通主要依靠新晋祠路。现状公共交通:856、804、904地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系,但未来交通通达性与项目昭示性较好。城规划中的长风商务区„未来交通通达性和昭示本性较好。案从地块资源条件来看,虽然地块紧邻汾河,但不具备压、 一 。 ,会对资源造成一定影响。„临汾河,但目前辖段内尚未改造、蓄水。„汾河沿线大打资源牌项目比比皆是,临汾河景观高压线资源从竞争上来说,并不构成绝对优势。村庄„高压线东西横穿地块,对地块价值有一定折损。辖排段洪干沟涸的汾水南北长、东西短的规则地块,一方面有利于南北向楼座, 一 , 。南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住****惯的楼座。市政道路的分割,有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一,又可以分期进行开发。300米300米100米从城市规划来看,政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现时间2004年2005年2006年特征一:Ø邀请外脑;Ø规划调整;Ø规划调整;年„政府主导因素推动:度Ø整体规划;Ø设立新区;Ø多格局发展;1、规划引导城市重心南移;规划Ø提出方向;Ø政府搬迁;Ø“大太原”圈;2、省、市政府南迁,设立长风商务区;关Ø南移西进;Ø北展东扩;Ø基础设施建设;3、加快城市南部基础设施建设;键词特征二:„多格局,多中心空间趋势;房1、产业结构南北分布; 地2、政务、商务职能向南发展; 产3、居住、商业等多组团大型布市置;