房地产投资开发 第六章 房地产投资估算与融资方案（大连理工大学）.docx

第六章房地产投资估算算与融资方案案第一节房地产投资估算一、投资的概念与估算内容(一)投资的的概念1、项目总投资的不同内涵在《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》中指出,“作为计算资本金基数的总投资,是指投资项目的固定资产投资与铺底流动资金之和”,固定资产投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费和建设期利息等7项内容构成,铺底流动资金指流动资金中的非债务资金,占全部流动资金的30%。可见,两者的区别就在于:作为计算资本金基数的总投资只包含了30%的流动资金,而项目评价用的项目总投资则包含了全部流动资金。项目总投资是项目评价用的“项目总投资”2、项目投入总资金将项目评价用的项目总投资改称为“项目投入总资金”。3、外商投资项目投资总额对外商投资项目,无论是项目评价或是计算注册资本比例,均使用投资总额的称谓4、“建设投资”的不同用法(二)一般建设项目投资的构成(1)建设投资:是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用(2)建设期利息:是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息(3)流动资金:是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。项目总投资的构成,即投资估算的具体内容如图6-1所示。建筑工程费工程费用设备购置费建设投资工程建设其他费用安装工程费基本预备费项预备费用目建设期利息总涨价预备费投资流动资金项目总投资的构成(三)房地产投资估算的内容房地产投资估算中所讨论的投资,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用;经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产开发项目总投资土地费用前期工程费用固定资基础设施建设费用产及其开发建设投资建筑安装工程费用他资产公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用开发产销售费用品成本开发期税费其他费用不可预见费用经营资金房地产开发项目总投资的构成开发经营成本