Mekinsey 广钢地产岭南商业区规划.ppt

广州, 2010 年11月岭南新世界家园五区综合商业项目市场调研报告?项目地块分析及区域规划前景?各功能物业市场研判–零售商业市场–酒店市场–公寓市场–办公市场?项目发展方向初探目录项目用地分析及区域规划前景项目规划指标体育馆、活动中心 (5 层)用地面积建筑面积 18943 ㎡基底面积 3908 ㎡商业设施(2层) 用地面积建筑面积 6089 ㎡基底面积 4525 ㎡旅业、写字楼(12 层) 用地面积 16855 ㎡建筑面积 60725 ㎡基底面积 6000 ㎡综合楼(4层) 用地面积 5178 ㎡建筑面积 4352 ㎡基底面积 1807 ㎡公交站用地面积 5000 ㎡项目总规划建筑面积 90,109 平方米,分四个地块开发项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一定限制地块编号基地面积(平方米) 建筑面积(平方米) 层数(层) 规划功能及限制 13908 18943 5体育馆、活动中心规划为体育馆、活动中心用地,可以布局体育运动设施或与体育、运动相关的业态,如运动服饰零售等;建成后无需移交,可持有经营 24525 6089 2 商业设施(其中肉菜市场 2千平米) 规划有肉菜市场 2千平米,可布局与肉菜市场相关的业态,如生鲜超市等;肉菜市场无需移交 36000 60725 12 旅业、写字楼(其中市话机楼 7000 平米) 规划为酒店、办公用地,用地性质不可改变,但可变通为相关衍生产品,如服务式公寓等;市话机楼较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态 41807 5178 4综合楼可布局任何商业业态,无明显规划限制 1234 依据目前方案,各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制,具体如下: 6 ?嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心之一;建设大规模的居住功能区;建设嘉禾商业中心,围绕地铁站点及沿商业综合发展轴布置商业服务设施、商务办公设施;中心城区密集发展区本项目嘉禾白云新城白云机场广从快速路发展带空间发展主轴项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心,以居住功能为主,同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施从规划前景方面,区域具备开发商业及商务设施的规划功能, 为项目开发商业、商务设施提供规划利好。飞翔公园白云公园白云文化广场江夏黄边嘉禾望岗萧岗梅花园南方医院同和永泰三元里尽管现时项目周边以居住氛围为主,但与白云新城的便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间目前现状而言,项目周边以大型住宅社区为主,居住氛围浓厚; 凭借便利的轨道交通,本项目可方便到达白云新城,作为广州城市副中心、白云区中心, 白云新城未来将形成较为浓厚的商务氛围,受其辐射和带动,项目所在的嘉禾片区也将具备一定的商务市场发展空间。时代玫瑰园金碧雅苑云山诗意白云尚城白云高尔夫竹韵山庄白云堡豪苑地铁 2号线地铁 3号线白云新城商业、商务是白云新城的重点职能之一, 未来将形成浓厚的商业、商务氛围各功能物业市场研判?零售商业市场?酒店市场?公寓市场?办公市场从建筑形态和商业规模来看,五区商业自身的竞争力较弱, 必须与三区商业结合考虑,才能最大化挖掘其商业价值五区商业三区商业五区商业自身不具备较强的市场竞争力,但若能与三区商业互为补充,协调发展,则能产生“ 1+1>2 ”的功能效应可用于零售商业的面积仅 万平米; 分散于三个地块; 被酒店、办公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快,本项目面临的竞争形式更加明朗和严峻白云新城由于万达广场的进驻,白云新城的商业市场得到跨越式的发展,发展速度大幅提升同和-京溪商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业规模和购物环境都得到较大改善,已基本具备区域商业中心的要求,并且将与本项目争夺地铁3号线沿线客源嘉禾近年的发展近乎停滞不前,作为规划中的区域商业中心,目前的商业形态、规模、业态、品牌、购物环境等方面均无法承担该职能在严峻的竞争形势下, 五区商业必须与三区商业有机结合,不仅在商业规模上, 更要在业态和品牌组合上实现差异化竞争,才能保证项目的市场竞争力