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对商品房广告不实陈述的法律问题探析李铓张帆【基本案情】 2001年成都华德房地产开发有限公司(以下简称华德公司)在邛崃市修建兴贤商业步行街,并向广大消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料,其在宣传资料中有“华德兴贤商业步行街21世纪商业投资锦囊70年旺铺产权=一家三代的摇钱树”等内容。同年6月20日,朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同,以元购买了兴贤商业步行街D栋1号房。在该合同中双方为对房屋产权的年限未对房屋产权的年限作出约定。而华德公司与邛崃市国土资源局于2001年2月23日订立的国有土地使用权出让合同,约定华德公司所取得的邛崃市临邛镇兴闲街两侧国有土地使用权的出让年限为50年,出让年限届满,邛崃市国土资源局有权无偿收回出让土地的使用权,该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也由邛崃市国土资源局无偿取得。2004年,朱劲浩前往相关部门办理产权手续时得知其所购房屋仅有50年产权,为此,朱劲浩认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条规定,华德公司对以上房屋70年产权的允诺具体确定,应当视为要约,华德公司收取了其70年产权房屋房款,却只交付了50年产权的房屋,即华德公司多收取了20年房屋使用权的房款。故请求法院判决华德公司退还房款的七分之二即50857元。【判决要旨】邛崃市人民法院经审理后认为,一方面,《解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”目前对房屋价格造成影响的是房屋的区位、建筑结构和质量等,朱劲浩无证据证明土地使用权的期限对本案争议房屋的价值确有影响。因此,华德公司“70年旺铺产权的宣传内容不符合上述条款规定的构成要约的条件,不应视为合同内容。另一方面,华德公司的上述主张也不构欺诈。理由如下:1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已经规定了综合用地的使用年限最长为50年,朱劲浩应当知道不存在70年的产权;2、消费者在购房时,只要审查卖方的各种文件,就可以查清产权状况,原告无证据证明被告实施了故意隐瞒相关文件误导消费者的行为。据此,邛崃市人民法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后,朱劲浩不服,向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院经审理后认为,1、购买商品房是市民生活中较大的事项,当事人在购买房屋过程中,应对相关的法律法规有所了解。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院于1990年5月19日颁布实施的法规,距今已有较长时间,且《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确规定综合用地的使用年限最长为50年。因此,有关综合用地使用年限的规定属朱劲浩应当知道的范畴。 2、本案中,虽然华德公司就所售房屋作出的“70年旺铺产权”宣传,对购房者有一定的诱导作用,但朱劲浩未提供证据证明,其取得该宣传资料是在与华德公司签订购房合同之时。且双方签订的《邛崃市商品房购销合同》首页《说明》的第4条对购房者在购房时应查看相关证照做了提示,而双方签订房屋买卖合同之前,华德公司已经取得了“兴贤商业