保税仓库市场分析.docx

2015保税仓库市场分析
保税仓库现状及发展趋势
保税仓库是一种可用于存放保税货物的专业仓库，货物由进口商或其代理与海关共同保管。正是由于这种特性，保税仓库广泛运用于包括日用品加工和货物转运等在内的专业服务中。大部分保税仓库位于海关授权的特定区域内，或称“保税区”，多数靠近空港或海港。海关也批准在其他区域设立保税仓库，例如工业区，用以服务相关企业。保税仓库的本质特点决定了对保税仓库的需求主要来自于进出口操作。因此，上海和深圳这中国两大海港城市拥有最发达的保税仓储物业市场。
非保税仓库实际上是保税仓库在整个仓储物业体系中的一个重要补充。在中国，无论是非保税仓库的体量，还是其用途与目标市场，都远远大于保税仓库。非保税仓库通常不直接参与进出口业务，而是用于服务国内市场，如零售业和制造业所需要的配送中心。由于国内市场才是非保税仓库的重心，非保税仓库的开发主要依赖陆路交通网络。非保税仓库多建于主要高速公路的交汇处附近。
随着供应量的提升，中国仓储物业的质量近年来也有显著提升。这是一个从先前的“传统仓库”向“现代化仓库”的飞跃。“现代化仓库”，有时也被称为“高标准仓库”，它的建筑标准远高于传统仓库，因此能以一种更为高效的方式为客户服务。上表显示了高标准仓库与传统仓库的区别。
在2009年底，高标准仓储物业的总量(包含保税仓库和非保税仓库)达到了1439万平方米左右。随着第十一个五年计划和“开发西部”战略的逐步深入，中国中西部地区逐步发展起来，涌现了例如成都这样拥有高质量仓储物业的市场。这也充分反映了中国基础设施体系正从沿海向内陆地区延伸，而持续增长的消费市场即使在今天仍然在这一体系中扮演着十分重要的角色。
为了适应快速扩大的货运市场，全国许多城市和省份正在草拟开发计划，以建立一个更为高效的物流系统。作为现代物流网络的重要节点，物流园区开始在政府的发展计划中扮演着十分重要的作用，而仓储物业也将带来更多的潜在机遇。
据统计，2010年1月和2月，上海出口额同比均出现两位数增长。由于国际贸易货物存量进入一个阶段性重新配货的过程，1月和2月的月度出口额同比分别上升 %%。其中，1月出口额达到132亿美元，回到了两年前的水平。 1月工业产值同样显著上升，同比上涨46%，高于去年所有月份的单月增长；%。受其影响，上海保税仓储市场需求重现，。如外高桥保税区成交活跃，敦豪供应链在外高桥保税物流园租下8885平方米面积。
同时，非保税仓储市场继续表现强劲。由于需求比较旺盛，非保税仓储市场平均空置率连续第四个季度下滑，%。主要非保税区租赁交易包括：百思买在东旗物流园一期租下12000平方米；上海医药租下普洛斯虹桥物流园北区9400平方米；百安居继去年第三季度在普洛斯松江物流园落成时租下12000平方米之后，再度于该项目租下6000平方米。租金方面，保税仓库租金已触底，；，总体来看，租金变化幅度不大。
业园区受到公司整合需求的追捧，制造类企业对厂房的需求有所增加。在经历了去年的需求萎靡后，来自制造类企业的需求在今年第一季度开始回升。例如，某厂商在外高桥地区租下11650平方米的厂房用于建立保