2007三亚擎天半岛项目营销策略总纲(终稿提交).doc

2007三亚擎天半岛项目营销策略总纲(终稿提交)
擎天半岛项目营销策略总纲
谨呈:联华国际集团
版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归***顾问(中国)有限公司所有,未经***顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
思维导图
推广策略
项目目标
市场分析
客户分析
展示策略
形象策略
营销总控图
营销核心问题
营销战略思考
营销战略
品牌策略
S-C-Q模型
目标客户策略
营销指标思考
营销背景的思考
客户策略
产品定位回顾
推广费用预算
项目物业类型:纯酒店式公寓
关键驱动因素(KPI)分析:可以满足项目风险控制和利润目标
形象定位
产品线
户型配比
产品属性
我们的产品:面向中高端客户的全海景高层公寓,真正国际湾区生活体验
形象定位
中国·三亚
真正国际湾区高层生活缔造者
国际观海建筑体验
国际公寓配套体验
国际星级服务体验
主楼户型定位——面积区间40-240平,主力户型80平一房一厅,其次为40平单房,低楼层无海景户型最小,高楼层正海景户型放大,少量顶层四房
主楼
8
8
29-30F
83>.00%
1920
%
8
高层顶级海景房240平
面积比
面积合计(m2)
套数比
合计
6-20F
21-28F
楼层
6>%
%
%
24000
1920
16480
3680
306
16
222
60
88
16
72
210
150
60
10%
单房40平
合计套数
%
74%
2房120平
1房
80平
6-20F
68平
14
31-32F
空中会所
1-5F
联华企业会馆
21-28F
87平
11
29-30F
240平
4
楼层
平均面积
单层户数
2-10F
61-88平
12
楼层
平均面积
单层户数
形象定位
产品线
户型配比
产品属性
附楼
N
正面海景
侧面海景
无海景
侧面海景
1
2
4
17
10
9
8
7
6
5
16
14
13
12
11
18
19
20
21
22
23
24
3
15
6-20F
21-28F
29-30F
主楼6-30F+附楼2-10F共计414套
公寓产品分区——景观价值分配原则,分为形象区、利润区、回现区
形象区
利润区
回现区
2-10层
6-20层
21-28层
29-30层
附楼
主楼
回现区
利润区
形象区
通过形象区实现项目高端物业价值的展示
回现区以性价比优势实现项目的快速回现目标
在实现形象价值提升后通过相对优势资源实现项目主要利润
形象定位
产品线
户型配比
产品属性
以劣势资源产品突出性价比回收成本,优势资源产品拔形象赚利润
商业功能配套——星级标准综合型企业度假会馆,三亚首个高层宽海景空中会所
形象定位
产品线
户型配比
产品属性
区位理想
本项目处在三亚未来商务核心区辐射范围,交通便利,展示性很好
品牌-顶级会馆并向外辐射
顶级的配套设施与客房设置,支撑会馆顶级形象
档次定位:
顶级会馆
企业自己持有
通过顶级企业会馆拉升项目整体的核心竞争力
三亚城市发展将使资源日益稀缺,裙楼持有有利于长远增值效益
客户理想
联华高端客户,国内外高端商务客,各界政要
长远收益
康体SPA
顶级品牌商展
餐厅宴会厅
客房
游池\高尔夫推杆场
1-5F
项目核心价值体系
价值体系
环境:稀缺海景资源价值
产品:国际国内一线品牌联手打造
服务:品牌酒店式物业管理
政策:城市/区域规划发展利好
产品:顶级硬件及配套设置
产品:地标性特色建筑
项目核心价值体系
形象定位
产品线
户型配比
产品属性
非绝对优势
相对绝对优势
相对绝对优势
绝对优势
相对绝对优势
相对绝对优势
本项目核心价值:中国·三亚真正国际湾区视野
思维导图
推广策略
项目目标
市场分析
客户分析
展示策略
形象策略
营销总控图
营销核心问题
营销战略思考
营销战略
品牌策略
S-C-Q模型
目标客户策略
营销指标思考
营销背景的思考
客户策略
产品定位回顾
推广费用预算
销售目标分解
41
104
62
83
104
总销套数
占附楼比例
销售量( M2 )
占主楼比例
销售量(M2)
25%
10172