租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还.doc

租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还对法释[2009]11 号关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定的评论崔建远清华大学法学院教授关键词: 法释[2009] 11号/ 租赁房屋/ 装饰装修/ 附合/ 不当得利内容提要: 法释[2009] 11号第9 条至第13 条关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定, 几乎难见不当得利规则, 实属不当。在解释论的层面, 应当允许当事人援用我国《民法通则》关于不当得利的规定, 同时不排斥当事人援用我国现行法关于侵权责任、违约责任、缔约过失责任及过失相抵、风险负担的规定。在立法论的层面, 未来应修正法释[2009] 11 号的有关规定。一、引言房屋租赁纠纷比较常见, 装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域, 关涉添附制度、不当得利等民法理论, 该类案件的处理在理论界及审判实务界均引起高度关注。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称为法释[2009] 11 号) 在吸收各级人民法院和学术界意见基础上, 确立了处理此类纠纷的规则(第9 条至第13条): 承租人擅自进行装饰装修, 构成侵权, 承担侵权责任; 承租人经同意装饰装修, 区分情况适用不同的处理原则, 一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物, 承租人作为所有权人享有处分权; 已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形, 适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿, 如何补偿, 要区分不同情况。合同无效时, 出租人同意利用的装饰装修, 基于不当得利对承租人进行补偿; 不同意利用的, 装饰装修的现值损失作为无效合同的损失, 由双方按照过错承担; 合同解除, 由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下, 由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失; 需要注意的是, 合同解除时, 如果出租人同意利用承租人装饰装修的, 仍需基于不当得利对承租人予以补偿; 合同履行期间届满,出租人取得附合装饰装修物无需补偿。[1] 二、法释[2009]11 号第 9 条至第 13 条确立了处理装饰装修物的何种规则? 按照前述最高人民法院民一庭负责人对法释[2009] 11号第9 条至第13 条规定的理解和说明, 装饰装修物因附合已成为租赁房屋组成部分的, 在当事人双方没有约定的情况下, 按照附合规则, 装饰装修物的所有权归属于出租人, 同时承租人可依不当得利制度请求出租人偿付。对此, 笔者持有不同意见, 兹分析如下: 既然附合了, 装饰装修物成为房屋的组成部分, 其所有权由房屋的所有权人取得。另一方面, 房屋所有权人就此获得的利益, 构成不当得利, 应返还给承租人。假如法释[2009] 11 号第 9条第2 款后段、第 10 条至第 13 条的规定, 以及最高人民法院民一庭负责人的理解和说明, 的确符合不当得利制度的精神、构成和法律效果的话, 应予赞同。问题是, 法释[2009] 11 号第 9条第2 款后段、第 10 条至第 13 条的规定, 未见不当得利制度的踪影, 反倒遍布着损害赔偿的规则, 个别地方则为风险负担; 最高人民法院民一庭负责人的理解和说明也只是提到了不当得利四个字, 但其思路亦与不当得利制度相去甚远, 同样充满着损害赔偿