2010年08月临沂金泰·华城项目营销执行报告.doc

2010年08月临沂金泰·华城项目营销执行报告
金泰·华城项目营销执行报告
谨呈:山东泰盛恒地产有限公司
深圳同致行顾问
金泰·华城项目组
2010年08月
1
目标任务
目标任务及目标任务的分解
目标任务
项目目标的制定
目标意味着——什么???
财务目标
形象目标
短期目标
实现临沂高尚住宅物业之形象,打造临沂首席国际街院生活城
突破区域价格限制,实现较高的价格,品牌和利润的双赢。
短期内树立项目形象,积累客户,2010年实现一期11>.2亿销售额,1亿元合同额,。
三大目标下的营销思考及策略导向
财务目标
形象目标
短期目标
三大目标相辅相成,只有树立项目高端的形象,才能突破区域价格限制,实现阶段性的销售目标,实现较高的价格和利润。因此,形象目标是本阶段营销工作的核心。
2
营销策略
策略总纲推售策略价格初判媒体策略
营销策略
策略总纲
目标下的营销策略:两大营销策略,六大营销手段
6大营销手段
重点
“品牌带营销”
“体验式营销”
通过以老带新,深层次挖掘客户资源,做到有的放矢;
“老带新营销”
“金泰会营销”
“活动带营销”
通过体验中心及样板示范区的高标展示树立项目高端品质
通过契合项目形象的各类活动聚集客户群体,促进销售
通过金泰恒业品牌树立泰盛恒品牌,促进客户对项目高端品质的认可
配合营销节点,对周边专业市场等圈层客户进行点式突破
设立金泰会,最大限度的网络客户群体。
二大营销策略:注重品牌打造及利用&建设国际街院社区文化
“圈层营销”
STEP1
通过金泰恒业品牌形象的传播建立泰盛恒品牌形象,促进客户对项目高端品质的认可。
建立专门的企业形象展区或者形象墙,展示企业品牌。
STEP2
以活动带营销,通过营销活动,聚集人气,促进消化,同时建立项目独特的社区文化
四大营销主题活动


暨产品新闻发布会


其他周末暖场活动


四大社区主题活动

金泰“SHOW”系列活动
STEP3
强化“体验营销”,通过体验展示,凸显项目高端的品质
主入口(哨位)
企业展示区
项目围墙
产品展示
社区展示
体验中心
影音厅
广场展示
服务展示
停车场
导视系统
形象柱/牌/墙
强势视觉识别
建立完善体验展示系统
模型区
样板空间
工法展示区
电子楼书
STEP4
圈层营销,点式突破。第一阶段重点挖掘周边专业市场客户资源。
深度挖掘客户,对周边专业市场进行点式突破,通过外展、专场推介会、联谊会等形式组织客户。
推介会、长期互动
核心:洋房
户外团体协会、车友会、健身俱乐部
俱乐部资源
团体资源平台
推介会、阶段性挖掘、集中力量消化洋房产品
核心:洋房
高端品牌车行、银行VIP
高端品牌资源
推介会
核心:高层
名校、大中专教师
教育机构
阶段性挖掘、看房团
核心:高层
广告、房产网等合作单位资源
合作方资源
转介激励、转介管理
核心:洋房
大客户营销
开发商资源
专属平台资源
关键人物挖掘、推介会、展示、联谊会
核心:洋房
各大专业市场
批发行业
行业资源平台
展示、长期互动、优惠联盟
核心:洋房
星级酒店/高档会所
点式突破
实施方式
产品线任务
专属通道
涉及内容
资源类型
STEP5
通过以老带新策略,深层次挖掘客户资源,做到有的放矢。
制定“老带新政策”;
开盘后,制定以老带新政策;
成交业主介绍新客户成交,可获得一年物业管理费奖励;
新客户可获得额外1个点的折扣优惠;
年底“老带新”答谢晚宴及回馈抽奖活动;
实现
墅质洋房、情景小高层
品牌
品牌形象与利润的双赢
品质
通过营销及相关活动,凸显产品品质提升
品位、品味
通过金泰恒业品牌提升泰盛恒企业品牌形象和项目形象
最终
世界之旅、金泰“SHOW”系列活动等活动建立社区独特的文化
策略梳理
目标任务分解
2010年目标任务分解
目标
销售目标:。
前提设定:
,户均面积约120平米,一期整体均价4200元/平米,那么2010年住宅销售目标套数238套,取整即240套,平均月销售任务80套(含10月开盘月)。
5#、7#、12#、14#、15#
3#、13#
2#、4#、6#、8#
推售楼栋
100%
100%
96%
89%
82%
76%
6