房地产评估-市场比较法.ppt

第四章 市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理
第二节 市场比较法的步骤
第三节案例分析
1
精选课件
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
别称：市场法,交易实例比较法,比较法 
是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
求出的评估价格称为比准价格。
市场比较法
市价比较法
现行市价法
市场资料比较法
交易实例比较法
买卖实例比较法
交易案例比较法
2
精选课件
关键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。
基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
使用条件
估价步骤
运用举例
市场比较法
3
精选课件
二、理论依据：替代原理
基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
适用条件
估价步骤
运用举例
市场比较法
替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。
4
精选课件
估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
直接比较调整公式

基本原理
概念
理论依据
估价公式
适用对象
适用条件
估价步骤
运用举例
市场比较法
三、估价公式
5
精选课件
三、市场比较法适用的对象和条件
市场比较法适用于房地产市场发育程度较高，近期内有较多交易实例发生的地区，而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
对于很少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等
6
精选课件
比较法适用的条件：
充分的交易实例资料：可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。
资料具有相关性；市场供求基本一致；明确具备的条件（成交实例与待估房地产差异小）。
资料必须翔实可靠：交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。
7
精选课件
第二节 市场比较法的步骤
；
2．选取可比实例；
3．建立价格可比基础；
4．进行交易情况修正；
5．进行交易日期修正；
6．进行房地产状况修正；（区域和个别因素修正）
7．求取比准价格。
8
精选课件
一．搜集交易实例
1、搜集交易实例的必要性
运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。
搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，同时，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。
9
精选课件
2、搜集交易实例的途径
(1)查阅政府有关部门的房地产交易等资料。
如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。
(2)查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。
(3)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。
10
精选课件