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2010年房地产行业风险分析报告
2010年房地产行业风险分析报告
摘要
本报告所分析的房地产行业是指《国民经济行业分类》(GB/T49>754-2002)中的房地产行业,行业代码为72。按照国民经济分类标准,房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子行业,见下表:
房地产行业子行业分类
行业及代码
子行业及代码
行业描述
72房地产行业
7210房地产开发经营
指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

7220物业管理
指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

7230房地产中介服务
指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

7290其他房地产活动
指与房地产业相关的除出房地产开发经营、物业管理和中介服务以外的活动,例如与房地产相关的法律活动等。
资料来源:国家统计局
一、房地产已成为中国经济直接“命脉”
在中国,房地产行业是与国民经济高度关联的产业,占GDP的61>.6%和四分之一投资,与房地产直接相关的产业达到60个。事实上,房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。追溯历史,房地产之所以成为中国经济直接“命脉”,跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,和2003年出台的国务院18号文件,前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业,取消了住房计划政策和保障政策,后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。从此,房地产业飞速发展,到2007年达到巅峰。2008年底,为应对次贷危机给中国带来的负面影响,政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策,2009年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。2010年中国房地产业将继续保持稳定发展,这将对中国经济产生直接的影响。
二、宏观经济基本面向好
2009年我国GDP逐季回升,1-%、%、%%,%。%,略高于GDP增速。得益于宽松的货币政策和积极的财政政策,09年中国经济成功实现V型反转。
数据来源:国家统计局
2006-2009年中国GDP及其增速
三、开发和投资增长情况良好
2009年房地产开发和投资增长情况良好。2009年房地产企业实际完成投资额36,,%,,%,,%。
数据来源:世经未来整理
新开工工面积年度数
四、商品房销售增长明显
2009年商品房销售增长明显。2009年全年,,%,完成商品房销售金额43,,%。量快速增长。
数据来源:国家统计局
全国商品房销售面积和销售同比增速
五、价格持续上涨
根据国家统计局调查显示,2009年12月份,%,;%,。%,;%,。其中,%,%。
数据来源:世经未来整理
全国70个大中城市房地产销售价格指数
六、资金来源充足
2009年全年,房地产开发企业资金来源57,128亿元,%。得益于2009年房地产销售的回升,定金和预付款15,914亿元,%,国内贷款11,293亿元,%,虽然2009年下半年国家加强对房地产市场的调节和管理,但是从2009年全年来看,房地产贷款依然增长强劲。
数据来源:世经未来整理
房地产企业资金来源年度数据
七、行业财务状况表现较好
2009年,房地产开发商主动地位很高,盈利能力处于上升趋势中。房地产开发商紧张的资金状况已经不复存在,影响开发商资金状况的三个主要因素:销售回款,银行贷款,资本市场融资,随着国家一系列稳定房地产市场的政策出台而极大改善。其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠,带来了房地产市场成交量的持续恢复,企业销售回款大幅增加,而前10个月超