2010年沈阳丽水湾项目策略案.doc

2010年沈阳丽水湾项目策略案
沈阳丽水湾项目策略案
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本报告要解决的核心问题
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我是谁? 发展模式与外在气质。
我要去哪?我要成为什么? 容积率。
怎么走? 开发节奏与分期产品。
对于一个超长销售周期的超级大盘而言,区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质,就是我们最核心的竞争力。
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项目界定
区域前景研判
案例借鉴和模式选择
项目定位
区域供应研究
区域需求研究
开发战略
开发次序
项目界定
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项目属性界定模型
项目分析
区位分析
区位属性
区位前景
经济指标
项目四至
交通及道路
景观资源
项目属性界定
本项目处在新开发区域,需要通过项目分析和区位分析判定其基本属性。
联祥对高端物业
属性的界定模型
项目横跨沈北道义开发区和于洪新城,总占地2700亩,容积率未定。
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项目指标



后期开发


首期
按2700亩占地,,项目总建筑面积约270万平方米,最快估计得开发10年。
,被规划路切割成相互呼应的四小块。
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项目指标
A

B
C

D
A地块:
B地块:
C地块:
D地块:
东侧临近道义大街,北临蒲河大道,地处沈北主流交通线交汇处;地块平整,南、西临近原有村屯。
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宗地四至
北侧蒲河大道
西侧规划地及厂房
西侧原有村屯
南侧原有村屯
东侧规划用地、道义大街
东临环保厂、规划用地
地块中央
南侧滩地
地块现状:
启动区地块平整,南部
及四周分布原有村屯。
地块四至:
北临蒲河大道
南临原有村屯
东临原有住宅、工厂及规划用地,环境较差
西临规划地及原有村屯
项目紧邻城市级交通主干道,到市区车程约10分钟,附近有公交车站和地铁二号线出口,交通便利
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交通状况
道路交通:
东侧紧邻道义大街,西侧为沈北未来主要出行干道蒲河大道(新城子、虎石台),属两干道交汇处;通过道义大街快速驶入一环、二环线,通往城市各区域路径通达、便捷
公共交通:
地铁:地铁2号线辽大站距离地块车行5分钟、地铁人杰湖公园站
141、157、236、255、381、382、326、381等多条公交线路通往沈阳北站、北行、塔湾、五爱、中街、太原街等主要交通节点
236
255
141
338
381
382
326
车行4分钟至辽大
道义大街
蒲河大道(西侧未通)
157
地铁2号线辽大站
项目南临蒲河道义景观带,,将成为美丽的生态景观走廊
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景观资源

后期开发


首期
蒲河及沿线景观带
宗地南蒲河景观带现状
辉山段蒲河景观带改造后现状
宗地南蒲河景观带规划示意
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项目分析
区位分析
区位属性
区位前景
经济指标
项目四至
交通及道路
景观资源
项目属性定位
本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘
意昂对项目属性
的界定模型
2010,可怕的道义
新沈阳北站
一桥三路
沈铁城际铁路
蒲河景观带
产业
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一个区域,曾经集中了一个城市所有人的目光,寄托了一届政府的所有政治雄心,历时三年,到07年12月,昔日的风风火火似乎戛然而止。
一个区域,两番冷水浇面,他们显然清晰的领会了毛泽东“集中优势兵力消灭敌人”的战略学要义,集千钧之力发于一指,憋闷两年之后,2010年,道义先导区必将喷薄而出,吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。
交通枢纽拉动,产业全面发力,城市仅有的水资源,各路诸侯云集,三千宠爱集于一身。
2010,道义一出,谁与争锋!
2010,实至名归的道义
碧桂园
雅居乐
香港置地
总部基地
华强
龙湖
荣盛
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2010,沈阳北部有两位大哥:北于洪与道义。前者以与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团,且以国字号唱主戏;后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集团。
相较国有资本,民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络,道义代表国际城市发展的先进模式,道义具备区域发展的先天条件。
2010,道义一出,谁与不从!
2010,渐至惨烈的道义
仅以初步估计,道义目前的潜在供应就能销售30年。
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2010,道义开始放量。未来的五年内,道义区域将有近